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Publié le 24 avril 2023

 Le plan de masse, un document phare pour votre demande d’autorisation d’urbanisme

Le plan de masse est un document indispensable si vous souhaitez faire des travaux sur votre propriété. Il entre dans la composition de toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir, et déclaration préalable). Il rassemble un grand nombre dinformations sur votre terrain ainsi que sur votre projet. Essentiel, le plan de masse est aussi une pièce complexe à élaborer. Il doit répondre au formalisme imposé par le code de l’urbanisme, en termes d’échelle et de contenu. 

Vous avez un projet de construction, d’aménagement ou de rénovation, et vous souhaitez en apprendre plus sur le plan de masse ? Voici toutes les informations à retenir sur ce document phare de votre autorisation d’urbanisme. Suivez le guide 😉 !

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Qu’est-ce qu’un plan de masse ? 

Le plan de masse correspond à une vue aérienne de votre parcelle. Il représente votre maison, et toutes les constructions et aménagements présents sur votre terrain. Mais c’est aussi une projection des travaux que vous souhaitez réaliser.

La définition du plan de masse

Le plan de masse est une représentation de votre terrain, vue de dessus. Il permet de visualiser l’emprise au sol de tous les aménagements et de toutes les constructions existantes et projetées. 

Il ne doit pas être confondu avec un plan de cadastre ou un extrait cadastral, qui sont élaborés par l’administration fiscale pour calculer le montant des impôts locaux dans votre commune.

Il ne s’agit pas d’un simple schéma effectué à main levée, mais d’un véritable plan élaboré à l’échelle. Par ailleurs, selon l’article R.431-9 du code de l’urbanisme, il doit être coté dans les trois dimensions (hauteur, largeur, longueur).

Ce document doit être parfaitement fidèle à la réalité. Vous ne devez omettre aucun détail, ni aucune construction. 

Le contenu du plan de masse

Plus il est précis, mieux c’est ! Le plan de masse doit permettre à l’instructeur de comprendre votre projet en un coup d’œil. 🧐

Le plan de masse d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux doit faire figurer : 

  • Les constructions existantes (maison, abri de jardin, piscine, etc.), à leur emplacement exact et dans les bonnes dimensions ;
  • Les bâtiments à construire, dans les bonnes dimensions et à leur emplacement exact ;
  • Les accès au terrain depuis la voie publique (clôtures, portail portillon, cheminement piéton, servitude de passage, etc.) ;
  • Les raccordements aux différents réseaux (électricité, gaz, eau, assainissement, etc.) existants et à créer ;
  • Les places de stationnement ;
  • Les espaces verts, les plantations et les arbres existants, à planter ou à abattre ; 
  • Les limites de votre parcelle, par rapport aux parcelles voisines.

Le plan de masse doit indiquer les angles de prises de vue des photographies annexées à votre demande de permis ou à votre déclaration de travaux. Il fait également apparaître le trait de coupe de votre plan de coupe.

Par ailleurs, si vous déposez votre demande d’autorisation à compter du 1er juillet 2023, tous les plans doivent comporter une échelle graphique. Cette mesure, issue de l’arrêté du 17 avril 2023, permet de faciliter l’instruction des autorisations d’urbanisme dématérialisées.

Pour plus de clarté, il est d’usage de fournir deux plans de masse pour les projets les plus importants : un plan de l’état initial, et un plan de l’état projeté.

J'ai besoin de ce plan ou du dossier complet

À quoi sert un plan de masse ?

Le plan de masse est l’une des pièces les plus importantes de votre demande d’autorisation d’urbanisme. Il est obligatoire pour tous les projets de construction, d’aménagement et de rénovation. 

Une pièce obligatoire pour la plupart des projets

Si vos travaux sont soumis à autorisation d’urbanisme, vous aurez probablement besoin de fournir un plan de masse. Il est en effet obligatoire pour de nombreux projets, notamment : 

  • Les constructions neuves (maison, abri de jardin, garage, entrepôt, etc.) ;
  • Les agrandissements (extensions et surélévations)  ;
  • Les aménagements extérieurs (pergola, piscine, terrasse, etc.)
  • Les clôtures ;
  • Certaines modifications de façades, comme les agrandissements ou création de fenêtres ;
  • Les divisions parcellaires.

Selon la nature de votre dossier, il porte différents noms : DP2 (déclaration préalable), PC2 ou PCMI2 (permis de construire), PA3 et PA4 (permis d’aménager), ou PD2 (permis de démolir).

Un document central pour l’instruction de votre autorisation d’urbanisme

Le plan de masse permet à la mairie de comprendre votre projet, mais aussi de vérifier sa faisabilité par rapport aux règles contenues dans le plan local d’urbanisme (PLU). Le PLU impose en effet le respect de distances d’implantation par rapport aux limites du terrain, et d’un gabarit maximal autorisé (emprise au sol, hauteur).

L’instruction d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable repose en partie sur une analyse approfondie du plan de masse. L’instructeur va étudier l’implantation de bâtiment projeté par rapport aux limites séparatives, à la voie publique et aux constructions existantes. 

La mairie utilise également votre plan de masse pour calculer l’emprise au sol de l’ensemble de vos constructions, la superficie des espaces verts, et vérifier la hauteur des bâtiments projetés.

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Comment obtenir un plan de masse  ?

Même s’il peut être tentant de réaliser vous-même votre plan de masse, il est recommandé de confier l’élaboration de cette pièce obligatoire à un professionnel de l’urbanisme.

Peut-on faire soi-même un plan de masse ?

Vous souhaitez construire un abri de jardin ou une petite piscine, et vous avez besoin d’une déclaration préalable de travaux. Le recours à un architecte n’étant pas obligatoire, vous envisagez de préparer vous-même votre demande d’autorisation d’urbanisme.

En théorie, vous pouvez tout à fait dessiner vous-même votre plan de masse. Mais dans les faits, c’est un peu plus compliqué. En effet, ce document comprend de nombreux éléments, et doit être à l’échelle. 

Par ailleurs, n’oubliez pas que votre projet doit être conforme au PLU (ou au RNU selon les règles en vigueur dans votre commune). Si vous avez mal étudié le règlement d’urbanisme, votre plan de masse pourra comporter des points de non conformité au PLU.

En réalisant votre plan de masse sans aide extérieure, vous prenez le risque d’oublier certains éléments essentiels, mais aussi de faire des erreurs quant à l’interprétation du PLU. 😕

Faire appel à un professionnel de l’urbanisme

La meilleure façon d’obtenir un plan de masse qui respecte le formalisme imposé par le code de l’urbanisme, est de faire appel à un professionnel de l’urbanisme

Vous ne savez pas comment vous y prendre pour obtenir un plan de masse irréprochable ?

Rassurez-vous ! VosPlans accompagne les particuliers dans leurs démarches d’urbanisme, et prend en charge votre projet de A à Z. 

Nous vérifions que votre projet est conforme au plan local d’urbanisme, et nous élaborons un jeu de plans complet (plan de situation, plan de masse, plan de coupe, plan des façades et des toiture) pour votre demande de permis ou votre déclaration de travaux. 

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FAQ

À quoi sert le plan de masse d’un permis de construire ?

Le plan de masse (PC2 ou PCMI2) est un élément central de votre demande de permis de construire, destiné à faciliter la compréhension de votre projet. Il correspond à une vue aérienne de votre terrain dans son état initial et projeté. Il représente les constructions, les clôtures, les raccordements aux réseaux divers, les aménagements extérieurs comme les terrasses, les chemins, les rampes d’accès, ou les piscines, et les espaces verts, plantations incluses. Tous ces éléments permettent au service instructeur de vérifier la conformité de votre projet aux règles d’urbanisme.

Comment différencier un plan de masse et un plan du cadastre ?

Le plan de masse est un document très complet. Il fournit de nombreuses informations sur votre terrain, et porte spécifiquement sur votre projet. Il représente notamment l’état de votre parcelle après les travaux. Le plan de cadastre est un document générique. Il représente uniquement l’emprise des constructions existantes sur une parcelle et les limites entre les différentes unités foncières. 

Faut-il fournir un plan de masse pour déposer une déclaration préalable de travaux ?

Oui, le plan de masse est une pièce obligatoire pour la plupart des déclarations préalables de travaux. Il doit être joint au dossier dès que votre projet porte sur la modification d’une construction existante ou sur une construction neuve. Il correspond à la DP2 de la liste des pièces à joindre à une déclaration préalable de travaux.

Combien coûte un plan de masse  ?

Il est possible d’obtenir gratuitement un plan de masse, en le réalisant soi-même. Néanmoins, il s’agit d’un document technique, qui doit être exécuté avec précision. Il regroupe de nombreuses informations, allant de la hauteur de terrain naturel, jusqu’à la pente de toit d’un bâtiment, en passant par les modalités de raccordement aux réseaux. La meilleure façon d’obtenir un plan de masse de qualité est de faire appel à un professionnel expérimenté, architecte ou dessinateur en bâtiment.

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