Le plan de masse ou plan de masse coté dans les 3 dimensions est un document indispensable si vous souhaitez faire des travaux sur votre propriété. Il entre dans la composition de toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir, et déclaration préalable). Il rassemble un grand nombre d’informations sur votre terrain ainsi que sur votre projet. Essentiel, le plan de masse est aussi une pièce complexe à élaborer. Il doit répondre au formalisme imposé par le code de l’urbanisme, en termes d’échelle et de contenu.
Vous avez un projet de construction, d’aménagement ou de rénovation, et vous souhaitez en apprendre plus sur le plan de masse ? Voici toutes les informations à retenir sur ce document phare de votre autorisation d’urbanisme. Suivez le guide 😉 !
Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Le plan de masse correspond à une vue aérienne de votre parcelle. Il représente votre maison, et toutes les constructions et aménagements présents sur votre terrain. Mais c’est aussi une projection des travaux que vous souhaitez réaliser.
La définition du plan de masse
Le plan de masse est une représentation de votre terrain, vue de dessus. Il permet de visualiser l’emprise au sol de tous les aménagements et de toutes les constructions existantes et projetées.
Il ne doit pas être confondu avec un plan de cadastre ou un extrait cadastral, qui sont élaborés par l’administration fiscale pour calculer le montant des impôts locaux dans votre commune. Un plan de masse est également différent d’un plan de situation.
Il ne s’agit pas d’un simple schéma effectué à main levée, mais d’un véritable plan élaboré à l’échelle. Par ailleurs, selon l’article R.431-9 du code de l’urbanisme, il doit être coté dans les trois dimensions (hauteur, largeur, longueur).
Ce document doit être parfaitement fidèle à la réalité. Vous ne devez omettre aucun détail, ni aucune construction.
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Obtenir un devisLe contenu du plan de masse
Plus il est précis, mieux c’est ! Ce plan du terrain doit permettre à l’instructeur de comprendre votre projet en un coup d’œil. 🧐
Le plan de masse d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux doit faire figurer :
- Les constructions existantes (maison, abri de jardin, piscine, etc.), à leur emplacement exact et dans les bonnes dimensions ;
- Les bâtiments à construire, dans les bonnes dimensions (y compris les hauteurs) et à leur emplacement exact ;
- Les accès au terrain depuis la voie publique (clôtures, portail portillon, cheminement piéton, servitude de passage, etc.) ;
- Les raccordements aux différents réseaux (électricité, gaz, eau, assainissement, etc.) existants et à créer ;
- La structure générale du réseau d’évacuation des eaux pluviales, avec la localisation des ouvrages de stockage (type récupérateur d’eau de pluie) et éventuellement de traitement ainsi que les points de rejets ;
- Les places de stationnement existantes et à créer ;
- Les espaces verts, les plantations et les arbres existants, à planter ou à abattre ;
- Les limites de votre parcelle, par rapport aux parcelles voisines.
Si des démolitions sont prévues, dans le cadre d’un permis de démolir par exemple, le plan de masse devra faire apparaitre les constructions à démolir ou à conserver.
Le plan de masse doit également indiquer les angles de prises de vue des photographies annexées à votre demande de permis ou à votre déclaration de travaux. Il fait également apparaître le trait de coupe de votre plan de coupe.
Par ailleurs, si vous déposez votre demande d’autorisation à compter du 1er juillet 2023, tous les plans doivent comporter une échelle graphique. Cette mesure, issue de l’arrêté du 17 avril 2023, permet de faciliter l’instruction des autorisations d’urbanisme dématérialisées.
Pour plus de clarté, il est d’usage de fournir deux plans de masse pour les projets les plus importants : un plan de l’état initial, et un plan de l’état projeté.
À quoi sert un plan de masse ?
Le plan de masse est l’une des pièces les plus importantes de votre demande d’autorisation d’urbanisme. Il est obligatoire pour tous les projets de construction, d’aménagement et de rénovation.
Une pièce obligatoire pour la plupart des projets
Si vos travaux sont soumis à autorisation d’urbanisme, vous aurez probablement besoin de fournir un plan de masse. Il est en effet obligatoire pour de nombreux projets, notamment :
- Les constructions neuves (maison, abri de jardin, garage ou carport, entrepôt, etc.) ;
- Les agrandissements (extensions et surélévations) ;
- Les aménagements extérieurs (pergola, piscine, terrasse, etc.)
- Les clôtures ;
- Certaines modifications de façades, comme les agrandissements ou création de fenêtres ;
- Les démolitions soumises à autorisation ;
- Les divisions parcellaires.
Selon la nature de votre dossier, il porte différents noms : DPC2 (anciennement DP2 ou DPMI2) pour la déclaration préalable, PC2 ou PCMI2 pour le permis de construire, PA3 et PA4 pour le permis d’aménager, et PD2 pour le permis de démolir.
Cela vous parait compliqué ?
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J’ai besoin d’aideUn document central pour l’instruction de votre autorisation d’urbanisme
Le plan de masse permet à la mairie de comprendre votre projet, mais aussi de vérifier sa faisabilité par rapport aux règles contenues dans le plan local d’urbanisme (PLU). Le PLU impose en effet le respect de distances d’implantation par rapport aux limites du terrain, et d’un gabarit maximal autorisé (emprise au sol, hauteur).
L’instruction d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable repose en partie sur une analyse approfondie du plan de masse. L’instructeur va étudier l’implantation de bâtiment projeté par rapport aux limites séparatives, à la voie publique et aux constructions existantes.
La mairie utilise également votre plan de masse pour calculer l’emprise au sol de l’ensemble de vos constructions, la superficie des espaces verts, et vérifier la hauteur des bâtiments projetés. N’hésitez donc pas à rajouter sur le plan de masse la superficie de votre terrain.
Comment obtenir un plan de masse ?
Même s’il peut être tentant de réaliser vous-même votre plan de masse en utilisant un logiciel, il est recommandé de confier l’élaboration de cette pièce obligatoire à un professionnel de l’urbanisme.
Peut-on faire soi-même un plan de masse ?
Vous souhaitez construire un abri de jardin ou une petite piscine, et vous avez besoin d’une déclaration préalable de travaux. Le recours à un architecte n’étant pas obligatoire, vous envisagez de préparer vous-même votre demande d’autorisation d’urbanisme.
En théorie, vous pouvez tout à fait dessiner vous-même votre plan de masse. Mais dans les faits, c’est un peu plus compliqué. En effet, ce document comprend de nombreux éléments, et doit être à l’échelle.
Par ailleurs, n’oubliez pas que votre projet doit être conforme au PLU (ou au RNU selon les règles en vigueur dans votre commune). Si vous avez mal étudié le règlement d’urbanisme, votre plan de masse pourra comporter des points de non conformité au PLU.
En réalisant votre plan de masse sans aide extérieure, vous prenez le risque d’oublier certains éléments essentiels, mais aussi de faire des erreurs quant à l’interprétation du PLU. 😕
Faire appel à un professionnel de l’urbanisme
La meilleure façon d’obtenir un plan de masse qui respecte le formalisme imposé par le code de l’urbanisme, est de faire appel à un professionnel de l’urbanisme.
Vous ne savez pas comment vous y prendre pour obtenir un plan de masse irréprochable ?
Rassurez-vous ! VosPlans réalise pour vous un plan de masse adapté à votre projet et conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.
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