L’assurance dommages-ouvrage est une garantie obligatoire pour construire un bâtiment neuf, agrandir une construction existante, ou pour entreprendre des travaux de rénovation lourde. Elle protège le maître d’ouvrage en cas de malfaçons, jusqu’à 10 ans après la date de réception des travaux. Et l’absence d’assurance dommages-ouvrage n’est pas sans conséquences. Sanctions pénales, indemnisation compliquée et incertaine, difficulté en cas de vente : VosPlans vous explique ce que vous risquez vraiment en cas de défaut de garantie dommages-ouvrage. 😉
L’assurance dommages-ouvrage : une obligation pour les projets de constructions et les rénovations lourdes
L’assurance dommages-ouvrage protège les propriétaires qui font des travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation. Elle est obligatoire depuis 1978, en vertu de la loi relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction, dite loi Spinetta.
Une assurance pour protéger le maître d’ouvrage en cas de malfaçons
L’assurance dommages-ouvrage est destinée à couvrir les travaux de construction ou de rénovation. Elle doit être souscrite par le maître d’ouvrage, son mandataire ou un professionnel, uniquement au bénéfice du maître d’ouvrage.
Ce contrat d’assurance couvre les dommages inclus dans la garantie décennale, soit :
- Les malfaçons structurelles, notamment les fissures importantes dans les murs, les problèmes d’isolation thermique ou d’infiltration d’eau, l’affaissement ou l’effondrement de la construction ;
- Les malfaçons affectant les éléments indissociables de construction, comme un escalier, une cheminée ou des canalisations.
⚠️ Attention, l’assurance dommages-ouvrage ne remplace pas la garantie décennale. Elle vient plutôt renforcer la prise en charge des sinistres couverts par cette garantie. ⚠️
Par ailleurs, il n’est pas possible d’invoquer cette assurance pour obtenir une indemnisation en cas de force majeure, de faute intentionnelle du bénéficiaire ou de défaut d’entretien de la construction.
Une garantie qui facilite l’indemnisation du bénéficiaire
La garantie dommages-ouvrage est un élément central du processus d’indemnisation des maîtres d’ouvrage, en cas de malfaçons sur une construction neuve, récemment agrandie ou rénovée.
En cas de sinistre, cette garantie indemnise le bénéficiaire sans recherche de responsabilité. Elle mène ensuite ses investigations afin de se retourner contre l’entreprise responsable des malfaçons : promoteur immobilier, constructeur, artisan ou professionnel du BTP.
Pour le bénéficiaire du contrat, cette assurance représente un vrai gain de temps : elle intervient dans un délai légal restreint, et permet de financer les travaux de réparation sans attendre une éventuelle décision de justice. 😮💨
Défaut d’assurance dommages-ouvrage : les conséquences pour le propriétaire
La souscription de cette garantie contre les malfaçons est obligatoire, en vertu de l’article L.242-1 du Code des assurances. L’absence d’assurance dommages-ouvrage est passible de sanctions. Elle rend incertaine l’indemnisation du propriétaire en cas de sinistre et peut compliquer une future vente immobilière.
Quelles sont les sanctions prévues par le Code des assurances ?
Lorsqu’un contrat d’assurance est obligatoire, la non-souscription de ce contrat est qualifiée de défaut d’assurance. Et l’absence de garantie dommages-ouvrage ne fait pas exception. Tout propriétaire qui ne respecte pas la loi Spinetta s’expose à des sanctions.
Comme le précise l’article L.243-3 du Code des assurances, le maître d’ouvrage peut être condamné à :
- Une peine de prison de 6 mois maximum ;
- Et/ou une amende de 75 000 euros.
Néanmoins, ces sanctions ne sont pas applicables si le maître d’ouvrage est un particulier qui effectue lui-même les travaux, pour son propre compte ou pour celui de son conjoint. Il échappe aussi à cette obligation lorsqu’il construit une maison pour ses enfants, ses parents ou ceux de son conjoint.
Je veux un devis pour mon assurance DOL’absence d’assurance dommages-ouvrage, un obstacle en cas de vente ?
Vous avez omis de souscrire une garantie contre les malfaçons et vous souhaitez vendre votre maison ? Attention, l’absence d’assurance dommages-ouvrage peut sérieusement compliquer la vente. 😬
Le mécanisme de la garantie dommages-ouvrage permet de couvrir le maître d’ouvrage et les propriétaires successifs. En cas de revente, le nouveau propriétaire devient en principe le nouveau bénéficiaire du contrat. Il est protégé jusqu’à 10 ans après l’achèvement des travaux. L’absence d’assurance dommages-ouvrage constitue donc un risque pour l’acquéreur.
Le notaire chargé de la transaction effectue toujours des vérifications sur le bien avant de valider la vente. Il s’assure notamment que les travaux ont bien fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, et il s’intéresse aussi aux assurances obligatoires. Si la vente intervient au cours de cette période de 10 ans, le défaut d’assurance peut conduire l’acheteur à renoncer à la vente ou à renégocier le prix à la baisse.
Par ailleurs, en tant que maître d’ouvrage, vous restez responsable vis-à-vis du nouveau propriétaire, si un sinistre intervient après la vente et pendant les 10 années suivant la clôture du chantier.
Comment se faire indemniser en cas de sinistre, sans la garantie dommages-ouvrage ?
L’absence d’assurance dommages-ouvrage n’équivaut pas à une absence totale de protection. En effet, le constructeur a normalement souscrit plusieurs garanties dans le cadre de son activité professionnelle, dont la garantie décennale. Mais le mécanisme de protection est bien différent : vous devrez d’abord prouver que le maître d’œuvre a commis une faute et qu’il est à l’origine du sinistre, avant d’être indemnisé.
Vous devrez supporter de nombreux frais de procédure, à commencer par les honoraires de votre avocat et ceux de l’expert mandaté pour analyser la construction sinistrée. L’indemnisation sera aussi plus incertaine : elle dépendra du jugement du tribunal et de la bonne volonté de l’entreprise ayant réalisé les travaux.
Il faut parfois patienter plusieurs années pour obtenir une indemnisation en l’absence d’assurance dommages-ouvrage. 😓
Que faire en cas de refus d’assurance dommages-ouvrage ?
Même si la souscription d’une garantie dommages-ouvrage est obligatoire, il arrive que les compagnies d’assurance refusent de vous proposer un contrat répondant à vos besoins. Avant de faire une offre, l’assureur étudie votre dossier, et s’intéresse à tous les détails du projet, du montant des travaux jusqu’à votre situation professionnelle ou à l’emplacement de votre maison. S’il estime que les risques de malfaçons sont élevés, il peut refuser de vous couvrir.
Ce refus est pénalisant à plus d’un titre : en plus d’être sanctionné par la loi, le défaut d’assurance peut aussi être un point bloquant pour obtenir un prêt immobilier et financer les travaux. Les particuliers en autoconstruction sont particulièrement concernés par ce type de refus.
Pour éviter de vous retrouver dans cette situation, vous pouvez tenter votre chance auprès d’un courtier expert en assurance, afin de bénéficier de son réseau et de savoir-faire. Si la situation est définitivement bloquée, et que toutes les compagnies d’assurance sollicitées refusent votre dossier, vous avez un ultime recours : vous pouvez saisir le Bureau Central de Tarification.
Le BCT a le pouvoir d’imposer à une compagnie d’assurance (celle de votre choix) de vous couvrir via une assurance dommages-ouvrage. Il détermine lui-même le coût de la garantie, en tenant compte de votre profil et des spécificités de votre projet. Une solution efficace, qui peut toutefois prendre jusqu’à 2 mois à compter de la date de saisine du BCT. 😊
Vous souhaitez construire, agrandir ou rénover votre maison, et vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage ? Bénéficiez d’une protection sur-mesure, en faisant appel à un courtier expert en assurance !
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Est-ce risqué de construire sans assurance dommages-ouvrage ?
Construire en l’absence d’assurance dommages-ouvrage constitue un risque pour le maître d’ouvrage. Le défaut d’assurance est un délit passible de sanctions pénales. Quant à la procédure d’indemnisation, elle sera bien plus longue, sans garantie d’obtenir une quelconque indemnité.
Peut-on vendre une maison sans assurance dommages-ouvrage ?
Il est possible de vendre une maison neuve, même sans avoir souscrit d’assurance dommages-ouvrage. Certains acquéreurs potentiels risquent cependant de renoncer à l’achat, ou de renégocier le prix de vente à la baisse. Par ailleurs, le vendeur est responsable vis-à-vis du nouveau propriétaire, si un sinistre intervient dans les 10 ans suivant l’achèvement de la construction.
Quelle est la différence entre l’assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale ?
La garantie décennale et la dommages-ouvrage sont deux mécanismes complémentaires. La garantie décennale est une garantie professionnelle légale à laquelle le constructeur ou l’artisan est tenu d’adhérer. Elle couvre les malfaçons structurelles et les dommages affectant les éléments indissociables du gros œuvre. L’assurance dommages-ouvrage est un contrat d’assurance qui indemnise le maître d’ouvrage en cas de sinistre couvert par la garantie décennale. Elle prend le relais de la garantie décennale auprès du bénéficiaire, avant de se retourner contre l’entreprise à l’origine du sinistre pour obtenir un remboursement des frais engagés.
