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Publié le 25 janvier 2023

Démarches du permis de construire : 5 étapes clés pour déposer et obtenir votre autorisation d’urbanisme 

Le permis de construire fait partie de la grande famille des autorisations d’urbanisme, au même titre que le permis de démolir, le permis d’aménager, et la déclaration préalable. Son champ d’application est vaste : il peut porter sur la construction d’une maison individuelle comme sur un projet de rénovation ou d’extension. 

Les démarches pour déposer et obtenir un permis de construire peuvent paraître complexes. Vous souhaitez construire, rénover ou agrandir votre maison ? Ça tombe bien ! VosPlans vous a préparé un guide complet sur les démarches du permis de construire. Constitution du dossier, délai d’instruction et procédure : voici toutes les étapes à suivre pour mener à bien votre projet. 🙂

démarches du permis de construire, VosPlans

Étape n° 1 : Prendre connaissance de la réglementation

Avant de vous lancer dans la constitution de votre demande de permis de construire, vous devez commencer vous poser les bonnes questions  : qu’est-ce qu’un permis de construire, et à quoi sert ce dossier administratif ? Construction neuve, extension, surélévation, changement de destination : voici comment faire pour vous y retrouver. 

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est une catégorie d’autorisation d’urbanisme. Sur la forme, il s’agit d’un document officiel, un arrêté, délivré par l’administration (la mairie ou l’intercommunalité, dans la majorité des cas). Sur le fond, il s’agit d’un document qui atteste que votre projet est bien conforme à la réglementation d’urbanisme en vigueur.

Le permis de construire est une démarche obligatoire. Il doit être obtenu avant le début des travaux. Il permet de vérifier que votre projet respecte le plan local d’urbanisme. Hauteur, implantation, emprise au sol ou aspect architectural, chaque commune possède son propre règlement, que vous devez consulter avant de déposer un dossier de permis de construire.

Quels travaux sont concernés par les démarches du permis de construire ?

Tous les travaux n’entrent pas dans le champ d’application du permis de construire. Les petits travaux peuvent faire l’objet d’une déclaration préalable, ou être dispensés de formalités, selon les cas prévus par la loi. 

La liste exhaustive des travaux concernés par le permis de construire est fixée par le code de l’urbanisme, aux articles R.420-1 à R.421-19 du code de l’urbanisme. Selon ces articles, les démarches du permis de construire concernent : 

  • Les constructions neuves de plus de 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol 
  • Les extensions de plus de 20 m2 si votre terrain est en située en dehors de la zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (PLU), ou dans une ville non couverte par un tel document 
  • Les extensions de plus de 40 m2 si votre terrain est situé dans la zone urbaine d’un territoire couvert par un PLU
  • Les changements de destination incluant des modifications de façades ou des structures porteuses du bâtiment 
  • Les travaux portant sur immeuble inscrit au titre des monuments historiques

Le recours à un architecte : une obligation pour déposer un permis de construire ?

Contrairement à une idée assez répandue, il est possible de faire des travaux sans passer par un architecte. Le recours à un architecte ne concerne pas toutes les demandes de permis de construire, et il n’est jamais obligatoire pour une déclaration préalable. 

En revanche, vous devez obligatoirement faire appel à un architecte dans les cas suivants : 

  • Vous construisez une maison de plus de 150 m2 de surface de plancher ;
  • Vous créez une extension qui portera la surface de plancher de votre maison à dépasser 150 m2 ;
  • Vous construisez une maison sans avoir l’intention de garder la propriété (revente immédiate) ;
  • Vous déposez une demande de permis de construire pour le compte d’une personne morale (une SCI par exemple) ;
  • Vous construisez un bâtiment agricole de plus de 800 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol.

Si le recours à un architecte est facultatif, mais que vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement pour vos démarches du permis de construire, vous pouvez solliciter l’architecte de votre choix, ou faire appel à un dessinateur en bâtiment.

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Étape n° 2 : Préparer les documents à joindre à votre dossier de permis de construire 

Un dossier de permis de construire ne résume pas à un simple formulaire Cerfa. Il se compose de plusieurs documents, allant des photographies du terrain jusqu’aux plans ou notices plus complexes. Là encore, le code de l’urbanisme fixe précisément la liste des pièces à joindre, pour chaque type de dossier. Faisons le point 🙂

Le formulaire Cerfa 

Il existe deux formulaires Cerfa utilisables pour une demande de permis de construire : 

Ces formulaires ont fait l’objet d’une mise à jour en 2023. Ils prennent en compte les dernières évolutions réglementaires et sont plus adaptés au dépôt d’une demande de permis de construire en ligne.

En termes de contenu, le formulaire Cerfa contient différentes rubriques. Vous devez fournir des informations sur votre identité, sur le terrain, et sur votre projet. 

Les pièces à joindre à toutes les demandes de permis de construire

À lui seul, le formulaire Cerfa n’est pas suffisant pour déposer une demande de permis de construire. Il doit être accompagné de pièces annexes. Les articles R.431-7 à R.431-10 du code de l’urbanisme identifient 8 pièces à joindre obligatoirement à votre demande de permis de construire : 

  • PCMI 1 / PC1  : le plan de situation (il permet de situer votre terrain sur le territoire communal).
  • PCMI 2 / PC 2 : le plan de masse, un document très important ! Il s’agit d’une vue aérienne du terrain et du projet. Il contient de nombreuses informations (cotes en trois dimensions, espaces verts, plantations, clôtures, places de stationnement, etc.).
  • PCMI 3 / PC 3: le plan de coupe (une vue de profil du terrain et de la construction, côté dans les trois dimensions).
  • PCMI 4 / PC 4 : La notice descriptive. Elle détaille l’état existant du terrain et son état futur, après les travaux. 
  • PCMI 5 / PC 5 : Les plans des façades et des toitures, suffisamment détaillés pour donner un aperçu du projet.
  • PCMI 6 / PC 6 : le document graphique d’insertion (document 3D, photomontage) qui représente la construction après les travaux.
  • PCMI 7 & 8 / PC 7 & 8 : Les photographies du terrain et de son environnement proche et lointain.

Les pièces à joindre selon la nature des travaux et l’emplacement du terrain

En plus des pièces obligatoires pour tous les dossiers de permis de construire, le code de l’urbanisme prévoit une liste d’une trentaine de pièces annexes, à fournir uniquement pour certains projets. 

Voici une petite liste non exhaustive : 

  • L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RT 2012) ou de la réglementation environnementale (RE 2020) lors de la création de surface de plancher ;
  • Le récépissé de dépôt du permis de démolir ou les pièces à joindre à une demande de permis de démolir, le cas échéant ;
  • Les documents relatifs à votre lotissement (surface maximale constructible sur votre lot, certificat d’achèvement des équipements communs) ;
  • La convention signée avec l’aménageur, si votre terrain est situé dans une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) ;
  • La copie du contrat de cours communes, si votre projet est subordonné à son existence.

Attention, si vous déposez votre dossier de permis de construire en format papier, tous les documents doivent être déposés en 4 exemplaires minimum. Des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés par la mairie, en fonction de la nature de votre projet et de la localisation du terrain. 

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Étape n° 3 : L’instruction du dossier permis de construire 

Vous avez constitué votre dossier ? Bravo ! ​​🥳Vous venez de franchir une étape importante ! Vous devez désormais le déposer au service urbanisme de la commune dans laquelle se trouve votre terrain. 

Comment déposer une demande de permis de construire ?

En janvier 2022, le monde de l’urbanisme a connu une petite révolution : la dématérialisation des autorisations d’urbanisme. Les permis de construire, les déclarations préalables et autres autorisations peuvent désormais être transmises à la mairie de trois façons différentes : 

  • Dossier remis en mains propres, à l’accueil de la mairie ou du service urbanisme ;
  • Dossier envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception ;
  • Demande déposée en ligne, via un guichet numérique.

L’utilisation du guichet numérique n’est pas obligatoire, et vous avez toujours la possibilité d’accomplir les démarches du permis de construire directement en mairie. À vous de choisir la solution qui vous convient le mieux. 🙂

Qui instruit les demandes d’autorisation d’urbanisme ?

La plupart du temps, votre demande de permis de construire est instruite par la mairie de votre commune, ou par l’intercommunalité (communauté d’agglomération, métropole, etc.) Mais parfois, l’instruction est prise en charge directement par l’État (si votre projet se situe dans une opération d’intérêt national par exemple, ou si vous faites des travaux en site classé).

Dans tous les cas, votre dossier doit être déposé à la mairie de votre commune. Le service urbanisme de la mairie est votre interlocuteur de référence pour toutes vos demandes d’autorisation d’urbanisme.

Le délai d’instruction de votre dossier de permis de construire

Lorsque vous déposez une demande de permis de construire, la commune dispose d’un délai pour faire son instruction. Ce délai n’est pas le même que pour une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de démolir. Chaque dossier nécessite un temps d’instruction différent. 

Le délai d’instruction de base et les cas de majoration

Le délai d’instruction du permis de construire varie selon les travaux envisagés. Il est de : 

  • Deux mois pour une demande de permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes ;
  • Trois mois pour une demande de permis de construire portant sur un autre type de bâtiment. 

Le délai d’instruction de base peut être majoré par l’administration. La mairie dispose d’un mois à compter de la date de dépôt de votre dossier pour vous notifier une majoration du délai initial. 

Vous êtes concerné si vous vivez aux abords d’un monument historique, dans un site protégé, ou dans un territoire couvert par un plan de prévention des risques. Dans ce cas, vous devez ajouter un mois au délai d’instruction de base de votre demande de permis de construire. 

Si votre projet concerne un établissement recevant du public (un commerce par exemple), le délai d’instruction est porté à 5 mois.

La suspension du délai d’instruction avec demande de pièces complémentaires

Promis, on en a presque terminé avec cette histoire de délai d’instruction 🫣 ! Mais cette dernière précision est primordiale : le délai d’instruction de votre dossier ne commence à courir qu’à compter du dépôt d’un dossier complet

Si votre demande de permis ne contient pas de plan de masse, de plan de coupe (ou un plan insuffisamment précis), la commune peut suspendre le délai d’instruction de votre dossier et vous demander des pièces complémentaires. 

Vous disposez alors de 3 mois pour élaborer les pièces manquantes, et les transmettre à la mairie. Pendant toute cette période, le délai d’instruction est suspendu. Il ne démarre qu’à réception de l’intégralité des pièces complémentaires.

Voici un exemple concret du déroulement de l’instruction en cas de demande de pièces complémentaires : 

  1. Vous déposez une demande de permis pour la construction d’une maison individuelle le 5 janvier ;
  2. Vous recevez une demande de pièces complémentaires le 3 février ;
  3. Vous compléterez votre dossier le 20 février. C’est le nouveau point de départ du délai d’instruction ;
  4. Le délai d’instruction court jusqu’au 20 avril. 

Si vous aviez déposé un dossier complet dès le départ (le 5 janvier donc), la mairie vous aurait répondu au plus tard le 5 mars. 

Vous comprenez donc toute l’importance de confier toutes les démarches du permis de construire à un professionnel compétent, exactement comme VosPlans 😇! 

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Étape n° 4 : La décision de la mairie (accord, rejet ou absence de réponse)

En principe, l’administration répond à toutes les demandes de permis de construire. Néanmoins, il arrive que le service instructeur ne se prononce pas dans le délai imparti. Le silence de l’administration est souvent favorable au demandeur, même s’il existe des exceptions.

Quelle forme prend l’accord de la mairie ?

À l’issue du délai d’instruction, les démarches du permis de construire doivent faire l’objet d’une décision explicite de l’administration

Si votre projet est conforme au PLU, vous recevez un arrêté d’octroi. 🥳 

Votre autorisation est valable trois ans. Elle peut être prorogée deux fois pour une durée d’un an, soit une durée de validité maximum de 5 ans.

Le silence de la mairie : accord tacite ou rejet ?

Le délai d’instruction fixé par le code de l’urbanisme doit être rigoureusement respecté par la mairie. Pas de dépassement possible ! Si vous n’avez pas reçu de réponse, sachez que le silence de l’administration vaut en principe accord. Cependant, il existe des exceptions, notamment si votre demande de permis de construire vaut permis de démolir en site inscrit. 

N’hésitez pas à contacter directement la mairie pour savoir ce qu’il en est avant de commencer vos travaux. Vous pourrez alors obtenir un certificat d’octroi tacite. 

Que faire en cas de refus de la part de la mairie ?

Si votre projet ne respecte pas le PLU (dépassement de l’emprise au sol maximale autorisée, problème d’implantation ou de hauteur de la construction, non-respect de la superficie minimale d’espaces verts, etc.), la mairie s’oppose à votre projet de construction et vous transmet un arrêté de refus. Cela signifie que votre projet n’est pas réalisable en l’état, et qu’il doit être modifié. 

Vous disposez d’un droit de recours contre cette décision de refus. Vous pouvez former un recours gracieux dans les deux mois suivants la réception de l’arrêté. En cas d’échec, vous pouvez déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif.

Les démarches du permis de construire demandent un investissement important, et lorsqu’on reçoit un arrêté de refus, la déception est grande 😔.

Mais rassurez-vous, il est souvent possible de trouver une issue favorable à votre projet, en lui apportant quelques adaptations. Ce genre de déception peut être évitée par une analyse minutieuse du PLU avant le dépôt de votre demande de permis de construire. 

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Étape n° 5 : Les démarches à accomplir après l’obtention du permis de construire 

Vous venez de recevoir votre arrêté, et vous pensez en avoir terminé avec les démarches du permis de construire ? Pas tout à fait… 🙃 Mais vous y êtes presque !

L’affichage obligatoire du permis de construire

Dès que vous obtenez votre autorisation, vous devez l’afficher sur votre terrain. Cet affichage doit être fait sur un panneau dont les dimensions et le contenu sont fixés par les articles A.424-15 et suivants du code de l’urbanisme. Vous trouverez facilement des panneaux réglementaires dans les grandes enseignes de bricolage. 

Vous avez confié votre demande de permis de construire à VosPlans ? Nous vous proposons systématiquement en option un panneau d’affichage réglementaire déjà rempli, prêt à être installé sur votre terrain.

Cet affichage ne doit pas être négligé, car il a une réelle valeur juridique. Il marque le point de départ du droit de recours des tiers. Vos voisins ont en effet deux mois pour faire un recours contre votre permis, s’ils estiment que votre projet leur porte préjudice. 

Le panneau doit rester visible depuis l’espace public, pendant toute la durée des travaux ou pendant deux mois si la durée des travaux est inférieure. 

Déclaration d’ouverture de chantier, achèvement des travaux : en quoi consistent ces démarches ?

Au démarrage des travaux, vous devez déposer une déclaration d’ouverture de chantier à la mairie,  à l’aide d’un formulaire Cerfa. Il s’agit d’une démarche purement informative. 

Lorsque les travaux sont terminés, vous devez déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Ce document indique que vos travaux sont bien terminés, et qu’ils ont été réalisés conformément au permis de construire qui vous a été accordé. Attention, il ne s’agit pas d’une simple formalité, la mairie peut venir vérifier les travaux sur place !

Quelles sont les taxes d’urbanisme à payer ?

La taxe d’aménagement sert à financer et entretenir les équipements publics. Son montant est calculé en fonction de la surface taxable de votre maison, mais aussi en fonction du nombre de places de stationnement et des équipements annexes (panneaux solaires, piscine, etc.). Lorsque son montant dépasse 1500 euros, la taxe est payable en deux fois (12 et 24 mois après l’obtention du permis de construire). 

La taxe d’archéologie préventive sert à financer la recherche archéologique à des fins de sauvegarde du patrimoine. Elle est exigible pour les projets qui affectent le sous-sol (construction de fondations, d’un sous-sol ou d’un parking souterrain, par exemple). Elle est payable en même temps que la taxe d’aménagement.

Les démarches du permis de construire sont décisives pour concrétiser votre projet de construction, d’agrandissement ou de rénovation. Sans autorisation, pas de travaux possibles !

Abordez cette étape avec sérénité et confiez votre demande de permis de construire à VosPlans.😊

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FAQ 

Les démarches du permis de construire sont-elles obligatoires pour faire des travaux ?

Les démarches du permis de construire sont obligatoires dans les cas prévus par le code de l’urbanisme. Cela concerne notamment les projets de construction d’une maison individuelle, les extensions de plus 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol (40 m2 dans certains cas), et les travaux de réhabilitation qui modifient les structures porteuses du bâtiment.

Le recours à un architecte est-il obligatoire pour déposer un permis de construire ?

Le recours à un architecte est obligatoire uniquement pour certains projets, comme la construction d’une maison de plus de 150 m2 de surface de plancher, ou lorsque des travaux d’extension portent la superficie totale de la maison à plus de 150 m2

Quel est le délai d’instruction d’une demande de permis de construire ? 

Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire est de deux à trois mois. Néanmoins, ce délai peut faire l’objet d’une majoration (établissement recevant du public, périmètre des monuments historiques, etc.) ou d’une suspension si le dossier est incomplet. 

Comment déposer une demande de permis de construire ?

Il existe trois façons de déposer une demande de permis de construire. Vous pouvez déposer le dossier à la mairie, l’envoyer par courrier recommandé avec avis de réception, ou déposer une demande en ligne, via un guichet numérique.

Quel est le montant de la taxe d’aménagement ?

Le montant de la taxe d’aménagement est calculé en fonction de la superficie de votre maison (surface taxable) et des aménagements réalisés (piscine, stationnement, panneaux solaires). Il dépend aussi de la valeur forfaitaire applicable au moment de la délivrance du permis et du taux voté par la commune, le département et la région le cas échéant.

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