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Publié le 22 août 2023

Comment rédiger une notice descriptive pour votre demande de permis de construire ou d’aménager ?

La notice descriptive est un document qui entre dans la composition de certaines autorisations d’urbanisme. Il s’agit d’un élément central de votre dossier, qui décrit votre projet avec précision. Avec le plan de masse ou le plan de situation, elle fait partie de la liste des pièces obligatoires pour obtenir un permis de construire ou un permis d’aménager. Si cette notice vous paraît plus facile à élaborer que les autres éléments du dossier, ne vous méprenez pas : son contenu ne doit rien au hasard ! Le code de l’urbanisme fournit un cadre réglementaire très précis, que la notice architecturale doit suivre point par point. Définition, contenu, et pièges à éviter, voici comment rédiger la notice descriptive de votre permis de construire ou d’aménager. 🤓

Notice descriptive permis de construire permis d'aménager VosPlans

La notice descriptive : une pièce obligatoire du permis de construire et du permis d’aménager

La notice descriptive, aussi appelée notice architecturale, a pour objectif de faciliter la compréhension de votre projet. Elle est obligatoire pour certaines autorisations d’urbanisme, permis de construire ou d’aménager. 

Une présentation détaillée du projet et de son contexte

La notice du permis de construire ou d’aménager doit décrire votre projet avec précision. Elle fournit aussi bien des éléments sur l’état existant du terrain que sur les travaux ou aménagements que vous souhaitez réaliser.

Son objectif est de rendre votre projet facilement compréhensible par tous. En lisant la notice architecturale, on doit être capable de visualiser votre projet et d’apprécier son impact sur l’environnement.

La notice est un résumé de votre projet. Elle apporte des éléments sur l’implantation des constructions, mais aussi sur l’environnement du terrain ou sur les aménagements projetés. 

Cette pièce écrite complète les plans du dossier. Elle doit être cohérente avec le plan de situation, le plan de masse et tous les autres éléments graphiques de votre demande de permis. 

Une pièce obligatoire pour déposer un permis de construire ou un permis d’aménager

La notice descriptive joue un rôle essentiel dans la compréhension de votre projet d’urbanisme. Pour le service instructeur, il s’agit d’un résumé détaillé de votre dossier et de toutes ses pièces graphiques. Pour les tiers qui seront amenés à consulter votre permis d’aménager ou de construire, il s’agit d’un document accessible, bien plus lisible qu’un plan de coupe ou qu’un plan de masse. 

Pour toutes ces raisons, la notice architecturale est une pièce obligatoire pour déposer (et obtenir 😅) un permis de construire ou un permis d’aménager. Elle concerne tous les projets entrant dans le champ d’application de l’une de ces autorisations d’urbanisme. 

Ainsi, vous aurez besoin de rédiger une notice descriptive pour construire une maison individuelle, installer un abri de jardin de plus de 20 m2, créer un lotissement ou effectuer un changement de destination avec modification des façades du bâtiment existant.

D’un point de vue formel, la notice descriptive correspond à : 

  • la PC4 (ou PCMI4) pour une demande de permis de construire ;
  • la PA2 pour une demande de permis d’aménager.

Quel est le contenu d’une notice descriptive ?

Souvent bâclée, la notice descriptive est pourtant un document essentiel pour obtenir un permis de construire ou un permis d’aménager. Son contenu doit permettre de compléter les informations du plan de masse, du plan de situation, et plus généralement de l’ensemble des pièces du dossier. Et concrètement, ça donne quoi ? On fait le point.👇

Le contenu de la notice descriptive du permis de construire

Selon l’article R.431-8 du code de l’urbanisme, la notice descriptive du permis de construire doit répondre à une série de questions précises. Dans quel état se trouve votre terrain ? Comment est l’environnement proche et lointain ? Quels travaux comptez-vous effectuer, et quel sera leur impact sur la parcelle et ses abords ? Vous devez apporter des réponses claires, précises et exhaustives. 

Afin de rédiger un document conforme au code de l’urbanisme, vous devez décrire : 

  • L’état initial du terrain et ses abords (adresse, références cadastrales, superficie, abords, état des constructions et de la végétation s’il y a lieu) ;
  • L’aménagement du terrain (en détaillant ce qui est conservé et/ou modifié) ;
  • L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions, et leur insertion par rapport aux constructions voisines (hauteur et superficie des bâtiments notamment) ;
  • Le traitement des clôtures et de la végétation situées en limite de terrain (les clôtures font partie intégrante du projet et doivent être représentées sur les pièces graphiques, au même titre que la construction principale et ses annexes) ;
  • Les matériaux et les couleurs des constructions ;
  • Le traitement des espaces libres (superficie des espaces verts, plantations existantes, supprimées ou créées) ;
  • L’aménagement des voies, des cheminements d’accès et des places de stationnement (dimensions des places de stationnement, espaces de manœuvre et de giration, revêtement de sol, pente, etc.).

La lecture de la notice doit permettre de comprendre le projet architectural et son insertion dans le paysage actuel. Elle doit aider la mairie (et plus tard les tiers qui consulteront le dossier) à se projeter et à visualiser les travaux. 

D’une manière générale, n’hésitez pas à vous adapter aux spécificités du plan local d’urbanisme. Certains sont en effet plus exigeant que d’autres, notamment en matière de gestion des eaux pluviales et des eaux usées. Par ailleurs, si votre terrain se situe zone inondable, vous devez indiquer la cote NGF, qui permet de connaitre la hauteur à respecter pour l’implantation du premier plancher habitable.

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Le contenu de la notice descriptive du permis d’aménager

Chaque demande de permis d’aménager doit également contenir une notice descriptive, dont le contenu est fixé par l’article R.441-3 du code de l’urbanisme. Afin d’être conforme aux attentes de la mairie, cette pièce doit contenir les rubriques suivantes : 

  • Une description de l’état initial du terrain et de ses abords ;
  • Une présentation des aménagements prévus pour le terrain ;
  • Une présentation de l’organisation et de la composition du projet dans son environnement ;
  • L’organisation et l’aménagement des accès au terrain ;
  • Les aménagements prévus en limite de propriété ;
  • Les équipements à usage collectif et ceux liés au traitement des déchets.
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Le cas particulier de la notice technique

Vos travaux sont soumis à simple déclaration préalable, et vous avez déposé votre dossier sans notice descriptive. Ou vous avez rédigé la notice de votre permis de construire en suivant à la lettre la trame de l’article R.431-8 du code de l’urbanisme. Pourtant, vous venez de recevoir un courrier recommandé de la mairie, qui vous informe du caractère incomplet de votre dossier. La pièce manquante en question ? Une notice… 🙃 Non, il ne s’agit (probablement) pas d’une erreur, mais de l’une des nombreuses subtilités de la procédure administrative en matière d’urbanisme. 

Un document obligatoire uniquement pour les projets en zone protégée

La notice descriptive n’est pas exigible dans le cadre d’une déclaration préalable. Pour cette version simplifiée du permis de construire, la liste des pièces à joindre est plus restreinte. Mais dans certains cas, votre dossier doit comporter une autre pièce écrite : la notice technique ou DP11

Cette notice est exigible si votre projet est soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France : travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur une maison située aux abords d’un monument historique ou en site patrimonial remarquable.

La notice technique fait aussi partie des pièces à joindre à une demande de permis de construire, si le terrain concerné est situé en zone protégée. Il s’agit de la PCMI21 (pour le permis de construire maison individuelle) ou de la PC10-1 (pour les permis de construire portant sur un autre type de bâtiment).

Le contenu de la notice technique (DP11, PCMI21 ou PC 10-1)

Le contenu de la notice technique n’a pas grand-chose à voir avec celui de la notice descriptive du permis de construire. Alors que la seconde porte sur l’intégralité du projet, la première s’intéresse uniquement à l’aspect technique

Ce document doit décrire les matériaux utilisés (type de matériaux, coloris) et les modalités de mise en œuvre. L’objectif est de permettre à l’ABF de vérifier que le projet respecte l’intégrité du bâtiment et les exigences patrimoniales du secteur.

Notice descriptive ou notice technique DP11, travaux zone protégée, VosPlans

Les 5 erreurs à éviter pour rédiger une notice descriptive

Vous êtes sur le point de déposer une demande de permis de construire ou d’aménager ? Voici les 5 erreurs à éviter pour rédiger une notice descriptive conforme aux attentes de la mairie ! 🤫

1. Ne pas suivre le cadre réglementaire fixé par le code de l’urbanisme

Une fois n’est pas coutume, le code de l’urbanisme se montre particulièrement précis lorsqu’il s’agit de décrire le contenu de cette notice. Les articles R.431-8 et 441-3 listent précisément les rubriques à aborder.

En conséquence, vous devez a minima suivre la trame prévue par le code de l’urbanisme. Dans chaque rubrique, n’hésitez pas à être le plus exhaustif possible. Selon la nature du projet, vous pouvez préciser le mode de gestion des eaux pluviales et des eaux usées de la parcelle, les modalités de raccordements aux réseaux (électricité, gaz, fibre…), la surface de plancher et l’emprise au sol de chaque bâtiment, ou encore la cote NGF si votre terrain est situé en zone inondable.

2. Rédiger une notice descriptive incomplète 

Si vous déposez une demande de permis de construire pour un projet de rénovation, vous aurez peut-être l’impression que certaines rubriques de la notice architecturale ne vous concernent pas. Si vous rénovez un bâtiment existant sans modifier ses abords, vous aurez sans doute envie de zapper la description du terrain. 

Pourtant, comme vous l’avez compris au point précédent, TOUTES les rubriques sont obligatoires, quelle que soit la nature de votre projet. En revanche, la notice sera forcément plus étoffée pour un projet de construction neuve que pour un permis de construire portant sur une piscine ou un changement de destination.

3. Confondre notice architecturale et formulaire Cerfa

La notice descriptive n’est pas un copier-coller du formulaire. Elle contient de précieuses informations sur le projet, le terrain et ses abords. 

En lisant un formulaire Cerfa, on apprend finalement peu de choses sur un projet. Alors que la notice descriptive est une véritable mine d’informations. Contrairement au formulaire Cerfa, elle ne porte pas sur le volet administratif du projet. S’il est fréquent de mentionner les références cadastrales du terrain, ou d’indiquer l’identité du demandeur, elle va bien au-delà.

4. Rédiger une notice incohérente avec les plans du dossier

La notice descriptive est un résumé des plans du permis, et notamment du plan de masse et des plans de façades. Alors au moment de rédiger ce document, vous devez faire preuve de vigilance : la notice ne doit pas contredire les plans, au risque de voir cette incohérence ralentir l’instruction du dossier.

Avant de déposer votre dossier en mairie, pensez à relire attentivement la notice descriptive, et à la comparer avec les plans du permis. Cette étape vous permettra de repérer les petites maladresses qui auraient pu se glisser dans la notice. Vous fera gagner un temps précieux lors de l’instruction du dossier. 

5. Sous-estimer le niveau d’exigence attendu pour une notice descriptive 

Selon la nature des travaux, la notice descriptive est souvent l’un des seuls documents écrits d’une demande de permis de construire ou d’aménager. Aussi, les particuliers sont nombreux à penser qu’il s’agit d’un document simple, qu’ils peuvent rédiger eux-mêmes.

C’est possible mais attention, le niveau d’exigence est le même que pour les autres pièces du dossier. Vous devez élaborer la notice descriptive avec autant de soin que pour n’importe quel autre document. En cas d’incohérence ou d’information manquante, le service urbanisme peut suspendre le délai d’instruction du dossier pour trois mois maximum. 

La meilleure solution pour déposer une notice descriptive conforme aux attentes de la mairie est de faire appel à un professionnel. Chez VosPlans, on vous aide à obtenir votre autorisation d’urbanisme sans efforts, en prenant en charge la constitution du dossier et l’intégralité des échanges avec la mairie. 

Une solution clé en main pour concrétiser tous vos projets ! 😎

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FAQ 

Qu’est-ce qu’une notice descriptive ?

La notice descriptive est une pièce obligatoire du permis de construire et du permis d’aménager. Elle présente le projet d’aménagement ou de construction et permet de décrire le terrain et son environnement avec précision. 

Que contient la notice descriptive du permis de construire ?

Le contenu de la notice descriptive du permis de construire est fixé par l’article R.431-8 du code de l’urbanisme. Elle doit répondre à une série de questions sur l’état du terrain avant et après travaux et décrire le projet (aspect architectural du bâtiment, volume, aménagements…).

Combien d’exemplaires de la notice descriptive faut-il déposer à la mairie ?

La notice descriptive doit être déposée en 4 exemplaires minimum. Des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés par la mairie selon la nature du projet et l’emplacement géographique du terrain. En cas de demande de permis de construire par voie dématérialisée, seul un exemplaire numérisé est requis.

Dois-je fournir une notice architecturale avec ma déclaration préalable de travaux ?

Non, la notice architecturale est obligatoire uniquement pour les demandes de permis de construire ou d’aménager. Elle ne doit pas être confondue avec la notice technique DP11 de la déclaration préalable, qui concerne les projets soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.

La mairie peut-elle refuser une notice descriptive incomplète ?

La mairie peut suspendre le délai d’instruction d’un permis de construire, si la notice descriptive est incomplète. Vous aurez alors trois mois pour compléter votre dossier et rédiger une notice conforme à l’article R.431-8 du code de l’urbanisme.

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