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Publié le 15 mai 2023

Le permis d’aménager : est-il toujours nécessaire pour diviser  ou aménager un terrain ?

Le permis d’aménager est une autorisation d’urbanisme, au même titre que le permis de construire, le permis de démolir, et la déclaration préalable de travaux. Moins connu que ses homologues, le permis d’aménager n’en reste pas moins indispensable pour de nombreux projets. Son champ d’application est particulièrement vaste, et regroupe aussi bien la création d’un lotissement, la réalisation d’un parking public aérien, ou l’aménagement d’un camping ou d’un parc résidentiel de loisirs. Cette autorisation d’urbanisme est délivrée par la mairie, après une période d’instruction d’au moins trois mois. Pour élaborer votre dossier, vous aurez besoin de plusieurs plans et documents. Vous souhaitez obtenir un permis d’aménager ? Voici comment procéder.

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Qu’est-ce qu’un permis d’aménager ?

Alors que le permis de construire est la clé pour entreprendre la construction d’un bâtiment, le permis d’aménager permet de réaliser différents aménagements extérieurs. Division de terrain, création d’un parking ou affouillement de sol, vos travaux entrent peut-être dans le champ d’application du permis d’aménager. On regarde ça de plus près ! 😉

Une autorisation d’urbanisme à part entière

Parmi les différentes autorisations d’urbanisme, il existe trois types de permis

Chaque autorisation concerne des travaux bien spécifiques, et le permis d’aménager porte uniquement sur le volet aménagement d’une parcelle. S’il est possible d’inclure des travaux d’aménagement dans une demande de permis de construire, l’inverse n’est pas autorisé. Ainsi, une demande de permis d’aménager ne peut en aucun cas porter sur la construction d’un bâtiment. 

Les aménagements concernés par le permis d’aménager

Comme le précise l’article R.421-19 du code de l’urbanisme, le champ d’application du permis d’aménager est assez vaste. Cette autorisation concerne en effet de nombreux aménagements de terrain. 

Voici les principaux travaux soumis à permis d’aménager

  • La création d’un lotissement ;
  • Toute division parcellaire en zone protégée ;
  • L’aménagement d’une aire de stationnement d’au moins 50 places, ou située en zone protégée, ouverte au public ;
  • La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping destiné à accueillir au moins 20 personnes, ou 6 hébergements de loisirs (tentes, caravanes, résidences mobiles de loisirs ou habitations légères de loisirs) 
  • L’aménagement d’un parc résidentiel de loisirs (pour accueillir des hébergements insolites par exemple) ;
  • Les affouillements de sol (creusement de plus de 2 mètres de profondeur) ;
  • Les exhaussement de sol (remblais de plus de 2 mètres de hauteur).

Compte-tenu de la nature des travaux concernés par un permis d’aménager et en dehors du cas particulier de la division foncière, cette autorisation d’urbanisme est principalement demandée par les professionnels

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Division parcellaire : permis d’aménager ou déclaration préalable ?

La plupart du temps, les particuliers ont besoin d’un permis d’aménager dans le cadre d’une division parcellaire. Cependant, cette autorisation de travaux est souvent perçue comme une démarche contraignante, au même titre que le permis de construire. C’est pourquoi vous êtes nombreux à vous demander comment éviter de déposer un permis d’aménager, au profit de la déclaration préalable.

En réalité, toutes les divisions foncières ne sont pas forcément soumise à permis, et certaines peuvent effectivement entrer dans le champ d’application de la déclaration préalable. C’est le cas si : 

  • Votre terrain n’est pas situé en zone protégée (site patrimonial remarquable, abords des monuments historiques, site classé…) ;
  • Votre projet porte uniquement sur la création de lots à bâtir, sans voiries, espaces ou équipements communs.

Autrement dit, si vous possédez une grande unité foncière en dehors d’une zone protégée, et que vous souhaitez la diviser pour détacher un lot à bâtir afin de le vendre, vous pouvez passer par une déclaration préalable.

Astuce : il existe un formulaire spécifique pour faire une déclaration préalable de division foncière. Il s’agit du formulaire Cerfa n°13702.

Les pièces à joindre à une demande de permis d’aménager

Pour obtenir un permis d’aménager, vous devez préparer une demande d’autorisation d’urbanisme en bonne et due forme, et la transmettre à la mairie. Afin de limiter les demandes abusives de documents, le contenu d’un permis d’aménager est fixé par le code de l’urbanisme. Formulaire cerfa, notice, jeu de plans, voici les documents à préparer pour votre dossier.

Le formulaire cerfa 

Pour commencer, vous devez utiliser le formulaire Cerfa n°13409. Petite précision : vous avez téléchargé le formulaire, mais vous voyez en le lisant qu’il porte sur le permis de construire ? Rassurez-vous, il ne s’agit pas d’une erreur de notre part ! 😅 

Ce formulaire peut être utilisé aussi bien pour un permis de construire que pour un permis d’aménager. Il vous suffit de cocher le type de projet que vous souhaitez réaliser dans l’en-tête du formulaire. Ensuite, vous aurez juste à remplir les champs correspondant à vos travaux d’aménagements.

Les pièces à joindre au dossier

À lui seul, le formulaire cerfa ne suffit pas à obtenir un permis d’aménager. Il doit être accompagné de pièces annexes, qui diffèrent selon la nature des travaux envisagés. Vous trouverez la liste des pièces à joindre aux articles R.441-2 et suivants du code de l’urbanisme.

Voici les documents demandés par la mairie pour toutes les demandes de permis d’aménager : 

  • Un plan de situation (PA1), permettant de localiser votre parcelle et d’identifier les servitudes et règles d’urbanisme applicables au projet ; 
  • Une notice descriptive (PA2), qui renseigne sur l’état initial du terrain, et sur les modifications apportées par le projet ;
  • Un plan de l’état actuel du terrain (PA3), qui s’assimile à un plan de masse avant travaux ;
  • Un plan de l’état futur du terrain (PA4), correspondant au plan de masse après travaux ;

Par ailleurs, si votre projet porte sur la création d’un lotissement, vous devrez également transmettre un plan de coupe (PA5), des photographies de l’environnement proche et lointain (PA6 & PA7), ou encore un document faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des futurs bâtiments.

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La procédure d’instruction du permis d’aménager

L’instruction d’un permis d’aménager relève de la compétence du Maire, ou du président de l’intercommunalité (plus rarement de l’État) Cette étape décisive permet au service urbanisme de vérifier que votre projet respecte le plan local d’urbanisme

Les délais d’instruction du permis d’aménager

Entre le délai de droit commun, les cas de majoration, et la suspension du délai d’instruction, il est souvent difficile de savoir combien de temps doit durer la procédure d’instruction d’une autorisation d’urbanisme. Voici comment y voir plus clair. 😃

Le délai d’instruction de droit commun 

Le délai d’instruction du permis d’aménager est de trois mois. Ce délai est identique à celui du permis de construire (en dehors du permis de construire pour une maison individuelle, dont le délai d’instruction est de seulement 2 mois).

Ce délai d’instruction de droit commun peut être modifié de deux façons : il peut être majoré (on ajoute un ou deux mois supplémentaire au délai initial) ou suspendu (on interrompt l’instruction et le délai initial ne court plus).

Les cas de majoration 

Les cas de majoration sont forcément prévus par le code de l’urbanisme. Le délai d’instruction peut être porté à 4 mois si votre terrain se situe en zone protégée. Ce même délai est porté à 5 mois si vous avez besoin d’une autorisation d’exploitation commerciale ou si votre parcelle est située dans un parc national. 

La majoration du délai d’instruction permet au service urbanisme de consulter d’autres services, notamment l’architecte des Bâtiments de France.

La suspension du délai d’instruction 

Par ailleurs, le délai d’instruction ne commence à courir qu’à compter du dépôt d’un dossier complet. En d’autres termes, si vous déposez un dossier qui ne contient pas toutes les pièces nécessaires à l’instruction, la mairie peut vous transmettre une demande de pièces complémentaires

Ce courrier, envoyé par lettre recommandé avec avis de réception, doit vous parvenir dans le premier mois suivant le dépôt du dossier à la mairie. Si c’est bien le cas, il a pour effet de suspendre le délai d’instruction. Vous aurez alors trois mois pour déposer l’intégralité des documents demandés par la mairie. 

Attention à ne pas laisser filer ce délai, ou vous recevrez une décision tacite de rejet de votre demande de permis d’aménager !

Quels recours en cas de refus du permis d’aménager ?

À l’issue de la procédure d’instruction, la mairie peut délivrer un permis d’aménager, ou refuser votre demande.  Un projet non conforme au plan local d’urbanisme fera forcément l’objet d’un refus. Si vous êtes dans cette situation, rassurez-vous, tout n’est pas perdu pour autant. 

Refuser une autorisation d’urbanisme est une décision qui doit être motivée. L’arrêté de refus doit donc détailler les points de non conformité du projet. Pour clarifier la situation, n’hésitez pas à contacter directement le service urbanisme, et à prendre rendez-vous. 

Si vous pensez que la mairie a fait une erreur dans son instruction, vous pouvez faire un recours contre sa décision. Vous pouvez déposer : 

  • Un recours gracieux, dans les deux mois suivants la notification du refus. Il est à adresser directement au Maire, par courrier recommandé avec avis de réception. Le Maire dispose de deux mois pour vous répondre. Il peut donner une suite favorable à votre demande, ou maintenir son arrêté de refus. Une absence de réponse équivaut au rejet du recours gracieux.
  • Un recours contentieux, dans les deux mois suivants la notification du refus, ou dans les deux mois suivant le rejet du recours gracieux. Ce recours est à adresser au tribunal administratif, et sera examiné par le juge. 
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FAQ 

Quel est le délai d’instruction d’un permis d’aménager ?

Le délai d’instruction d’un permis d’aménager est de trois mois minimum. Ce délai peut faire l’objet d’une majoration, notamment si votre terrain est situé en zone protégé. Le délai d’instruction peut également être suspendu si le dossier ne contient pas l’intégralité des pièces à joindre à une demande de permis d’aménager.

Comment éviter le permis d’aménager pour diviser son terrain ?

Vous pouvez éviter de recourir au permis d’aménager si votre terrain est situé en dehors d’une zone protégée, et si votre projet concerne uniquement la création de lots, sans espaces, voies ou équipements communs. Dans ce cas, vous aurez besoin d’une déclaration préalable.

Qui délivre le permis d’aménager ?

Dans la plupart des cas, le permis d’aménager est délivré par la mairie ou par l’établissement public de coopération intercommunale (communauté urbaine, métropole, communauté d’agglomération, etc.). Certains projets sont instruits par l’État, mais votre interlocuteur reste toujours la mairie. 

Combien coûte un permis d’aménager ?

Déposer une demande de permis d’aménager est une démarche gratuite, comme c’est le cas pour les autres autorisations d’urbanisme. Cependant, vous pouvez faire appel à un professionnel pour vous aider à élaborer votre dossier.

Ai-je besoin d’un architecte pour réaliser mon permis d’aménager ?

La plupart des permis d’aménager peuvent être réalisés sans architecte. Le recours à un architecte (ou à un paysagiste-concepteur) est obligatoire si vos travaux concerne la création d’un lotissement de plus de 2500 mètres carrés, et si des constructions soumises à permis de construire sont prévues sur le terrain.

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