En droit de l’urbanisme, le non-respect d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire est assimilable à une absence d’autorisation. En prenant des libertés par rapport à votre projet initial, vous vous exposez donc à des sanctions. Le maire est en effet susceptible de dresser un procès-verbal d’infraction, afin d’engager des poursuites. La plupart du temps, la mairie tente cependant de trouver une issue à l’amiable. Lorsque vos travaux sont conformes au plan local d’urbanisme, ils peuvent faire l’objet d’une régularisation. Vous avez réalisé des travaux, mais ces derniers sont différents du projet validé par la mairie ? Voici comment vous sortir de cette situation délicate.
Non-respect d’une déclaration préalable : une situation assimilable à une absence d’autorisation
Lorsque la mairie délivre une déclaration préalable de travaux, son contenu est assimilable à une véritable feuille de route. Le titulaire de ce précieux document doit le respecter à la lettre. Autrement dit, impossible de modifier le projet en cours de route, à moins de passer par une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme.
La déclaration préalable de travaux : quelques rappels
En France, la délivrance des autorisations d’urbanisme relève de la compétence du maire, du président de l’intercommunalité, ou de l’État. Pour obtenir une déclaration préalable de travaux, un permis de construire, d’aménager ou de démolir, vous devez suivre une procédure bien précise.
La déclaration préalable de travaux, une version simplifiée et allégée du permis de construire, est indispensable pour de nombreux travaux de rénovation et pour certains projets de construction ou d’agrandissement. Remplacer une fenêtre, installer un abri de jardin de moins de 20 mètres carrés ou construire une extension de faible surface, tous ces travaux entrent dans le champ d’application de la déclaration préalable.
Sur la forme, la déclaration de travaux est un dossier composé d’un formulaire Cerfa, d’un jeu de plans (plan de masse, plan de situation, plan de coupe, etc.) et parfois de pièces écrites. Tous ces documents doivent être déposés en mairie, afin de permettre au service urbanisme d’instruire votre projet. Si vos travaux sont conformes au plan local d’urbanisme (PLU), l’administration vous transmet un arrêté de non-opposition, document indispensable pour concrétiser votre projet.
Respecter le contenu d’une déclaration préalable : une obligation
Lorsque votre projet est validé par la mairie, et que vous avez reçu votre autorisation d’urbanisme, vous pouvez démarrer vos travaux. En principe, cette autorisation est définitive, sauf en cas de recours des tiers (dans les deux mois suivant la délivrance de la déclaration préalable) ou de retrait administratif (dans les trois mois).
Mais attention : vous devrez respecter le contenu de votre autorisation dans les moindres détails. Vous ne pouvez pas modifier la hauteur du bâtiment ou de la structure, son implantation, ou son aspect architectural.
Le non-respect d’une déclaration préalable équivaut à une absence d’autorisation d’urbanisme. Autrement dit, si vous modifiez votre projet sans l’accord de la mairie, vous commettez une infraction, au sens de l’article L.480-1 du code de l’urbanisme.
J'ai besoin d'une déclaration préalableLes risques en cas de travaux non conformes à une DP
Prendre des libertés avec votre déclaration préalable de travaux n’est pas sans risque. L’administration dispose d’un délai légal pour intenter une action à votre encontre. Tant que les travaux ne sont pas prescrits, vous vous exposez à diverses sanctions, tant civiles que pénales.
Le délai de prescription en cas de travaux sans autorisation
En droit français, l’administration dispose d’un délai maximum pour engager des poursuites contre l’auteur d’une infraction. C’est le délai de prescription. Sa durée varie selon la nature de l’infraction.
Le non-respect d’une déclaration préalable ou l’absence d’autorisation d’urbanisme constituent des délits. Comme le précise l’article 8 du Code de procédure pénale, le délai de prescription d’un délit est de 6 ans. Ce délai commence à courir à compter de la date d’achèvement des travaux.
Passé ce délai, l’administration a toujours la possibilité d’engager votre responsabilité civile. Le délai de prescription pour cette action est de 10 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
La procédure pénale d’infraction en cas de non-respect d’une déclaration préalable
Contrairement à une idée assez répandue, la mairie n’a pas le pouvoir de sanctionner directement les propriétaires qui font des travaux sans autorisation ou qui ne respectent pas celle qui leur a été accordée.
La procédure pénale de constat d’infraction se décompose en plusieurs étapes :
- Le maire prend connaissance de l’infraction (soit lors d’une visite de contrôle de la conformité des travaux, soit sur dénonciation d’un voisin) ;
- Il prend contact avec le maître d’ouvrage, afin d’effectuer une visite sur site ;
- Le jour de la visite, un agent assermenté constate l’infraction et dresse un procès-verbal ;
- Le PV est transmis au procureur de la République, qui peut décider d’engager ou non des poursuites contre le maître d’ouvrage.
L’engagement de poursuites pénales résulte donc d’une procédure longue et incertaine. En cas de poursuite, la prise de sanctions peut intervenir plusieurs années après la commission de l’infraction.
Les sanctions prévues par le Code de l’urbanisme
Pour comprendre ce que vous risquez réellement en cas de non-respect d’une déclaration préalable, vous devez différencier :
- Les sanctions prévues au titre de l’action pénale et mentionnées à l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme ;
- Les sanctions prévues au titre de l’action civile et mentionnées à l’article L.480-14 du Code de l’urbanisme.
Au titre de la responsabilité pénale, vous pouvez être condamné à payer une amende dont le montant dépend de la nature des travaux. Elle peut atteindre 6 000 euros par mètre carré, construit, démoli ou rendu inutilisable, ou 300 000 euros maximum. Dans les situations les plus graves, notamment en cas de récidive, vous pouvez aussi être condamné à une peine d’emprisonnement de 6 mois.
Au titre de la responsabilité civile, le tribunal judiciaire peut vous imposer de démolir le bâtiment non conforme à votre autorisation, ou la mise en conformité de la construction.
Que faire en cas de travaux non conformes à une déclaration préalable ?
En cas de travaux non conformes à une déclaration préalable, l’administration dispose donc de plusieurs voies de recours. En théorie, chaque infraction fait l’objet d’un procès-verbal, transmis au procureur de la République. Dans les faits, une solution amiable est souvent privilégiée.
Régulariser les travaux avec une nouvelle autorisation d’urbanisme
Constater les infractions au Code de l’urbanisme n’est pas seulement une prérogative du maire ou du président de l’intercommunalité. C’est avant tout une obligation, comme le précise l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme.
Cependant, la plupart des mairies font preuve de plus de souplesse, et permettent aux propriétaires de régulariser leurs travaux avant d’engager des poursuites. Il y a toutefois une condition essentielle : que vos travaux régularisables. Autrement dit, qu’ils soient conformes au PLU, à défaut d’être conforme à la déclaration préalable.
Si vos travaux sont effectivement régularisables, la mairie peut vous laisser un délai pour déposer une nouvelle déclaration préalable (ou une déclaration modificative, même si cette pratique est encore rare), mentionnant l’intégralité des travaux réellement mis en œuvre.
La délivrance de la nouvelle déclaration préalable met fin à l’infraction.
Mettre le projet en conformité avec la déclaration préalable
Vos travaux ne sont pas régularisables, mais vous souhaitez échapper aux sanctions civiles et pénales ? Vous avez toujours la possibilité de vous conformer à votre déclaration préalable.
Vous devez donc démolir les bâtiments ou parties de bâtiment non conformes, démonter les aménagements qui n’étaient pas prévus dans le projet initial, ou reboucher la fenêtre non autorisée.
Ceci fait, vous pourrez inviter la mairie à constater la remise en état du terrain, afin de mettre un terme à la procédure d’infraction.
Le non-respect d’une déclaration préalable de travaux est un comportement délictueux, passible de sanctions. La remise en état de votre maison augmente le coût global des travaux, et vous place dans une position délicate vis-à-vis de la mairie, et de vos voisins. C’est pourquoi il est important de respecter votre autorisation d’urbanisme.
Vous avez fait des travaux sans autorisation, ou en méconnaissance d’une déclaration préalable, et vous souhaitez régulariser la situation ?
N’hésitez pas à contacter VosPlans !
Nous vérifierons ensemble le règlement du plan local d’urbanisme. Si vos travaux sont effectivement régularisables, nous pourrons vous aider à déposer une nouvelle déclaration préalable.
J'ai besoin d'aide pour ma déclaration préalableFAQ
Je n’ai pas respecté mon autorisation d’urbanisme, est-ce que je vais recevoir une amende ?
Le non-respect d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire constitue une infraction au Code de l’urbanisme. Les sanctions applicables peuvent aller de l’amende à la peine de prison ou la démolition du bâtiment. Néanmoins, ces sanctions ne sont pas prononcées par le Maire, mais par un juge, à l’issue d’une procédure civile ou pénale.
Peut-on régulariser des travaux en cas de non-respect d’une déclaration préalable ?
Oui, si vos travaux sont conformes au plan local d’urbanisme, il est possible d’obtenir leur régularisation. Vous devez déposer une nouvelle déclaration préalable ou solliciter une déclaration modificative incluant les travaux effectués en méconnaissance de la première autorisation.
Quel est le délai de prescription en cas de travaux sans autorisation ?
Le délai de prescription des infractions pénales est de 6 ans à compter de la date de clôture du chantier. Passé ce délai, votre responsabilité civile peut toujours être engagée. Au civil, le délai de prescription est de 10 ans.
