Plan de masse coté en trois dimensions : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce qu’un plan de masse coté en trois dimensions ?

Selon l’article R* 431-9 du Code de l’urbanisme, un plan de masse coté en trois dimensions est un document graphique à l’échelle qui représente, en vue aérienne, les constructions existantes et à venir (maison, garage, abri de jardin, etc.), leur implantation sur le terrain et leurs dimensions. Il précise notamment :

• La longueur ;
• La largeur ;
• Et surtout la hauteur des éléments du projet.

Ce document permet aux services d’urbanisme d’évaluer la compatibilité du projet avec les règles d’urbanisme (PLU, distances légales, hauteur maximale autorisée).

Que signifie concrètement « coté en 3 dimensions » ?

Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, il ne s’agit pas d’un plan en 3D visuelle. Il s’agit d’un plan en 2D enrichi d’annotations techniques. Elles précisent :

• Les cotes planimétriques (longueur, largeur et distance) ; 
• Le relief du terrain (altimétrie) ; 
• Les hauteurs des constructions.

Les trois types de cotes à indiquer sur un plan de masse

1️⃣ Les cotes planimétriques

Ces cotes indiquent les longueurs et largeurs des bâtiments ainsi que les écarts entre la construction et les éléments environnants, tels que :

• les limites séparatives ; 
• les voies publiques ; 
• les autres constructions.

2️⃣ L’altimétrie du terrain

Ce plan doit également représenter la topographie du terrain à l’aide de lignes de niveau et de cotes altimétriques, généralement exprimées en NGF (Nivellement Général de la France). 

Ces données permettent de comparer le terrain naturel (TN) et le terrain fini (TF) après travaux, afin d’identifier les éventuels remblais ou déblais nécessaires à la mise en œuvre du projet.

Elles permettent notamment de localiser :

• Les points hauts et bas du terrain ; 
• Les seuils d’accès aux bâtiments ; 
• Les pentes naturelles et les plateformes aménagées.

Astuce: si vous n’avez pas de relevé topographique du terrain, vous pouvez utiliser le Géoportail pour extraire les altimétries du terrain selon le référentiel NGF.

3️⃣ Les hauteurs des constructions

Elles traduisent la volumétrie réelle du projet. Les annotations, à placer à côté ou directement sur les constructions, vont alors illustrer :

• La hauteur au sommet du toit (faîtage) ;
• La hauteur à la sablière (gouttière) ; 
• Les hauteurs des autres types de constructions.

Les hauteurs des constructions se mesurent à partir du sol tel qu’il existe (le Terrain Naturel) avant tous travaux. La hauteur des clôtures doit être indiquée lorsque le projet porte sur la modification ou la construction d’une clôture.

Quels sont les autres éléments à indiquer sur un plan de masse côtés en trois dimensions ?

Pour faciliter l’analyse administrative, le plan de masse coté en 3D doit également faire figurer :

• Les aménagements extérieurs et les plantations ; 
• Les accès au terrain, aux constructions et les aires de stationnement ; 
• L’orientation du plan (indication du Nord, rose des vents) ; 
• L’emplacement des prises de vue des deux photographies annexées à votre demande ; 
• L’échelle du plan, graphique et numérique.

Astuce: choisissez une échelle permettant de visualiser l’intégralité de votre terrain, et si nécessaire, en cas de terrain très grand, fournissez une second plan de masse avec une échelle plus rapprochée du projet afin de gagner en lisibilité. En général, l’échelle d’un plan de masse se situe entre 1/100 et 1/500 pour un plan au format A3.

Exemple de plan de masse coté en 3 dimensions

Ci-dessous un exemple de plan de masse pour un projet d’isolation thermique par l’extérieur (ITE). L’épaisseur induite par l’ITE est cotée, ainsi que les distances entre cette dernières et les limites du terrain. Le plan contient bien sûr les autres informations obligatoires: boussole du NORD, échelle, cotes altimétriques, …

En bref

Le plan de masse coté en trois dimensions est un document technique clé dans toute demande d’autorisation d’urbanisme. Il doit être précis, lisible et complet pour éviter un refus. Bien qu’il soit théoriquement possible de le dessiner soi-même, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour garantir sa conformité et sa précision.