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Publié le 22 mai 2023

Le permis de diviser : une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements

Le permis de diviser est une autorisation administrative qui vise à encadrer la division d’un logement existant en vue de créer plusieurs nouveaux logements. Il ne doit pas être confondu avec une autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir, et déclaration préalable). Si le permis de diviser est de plus en plus répandu, il n’est pas en vigueur dans toutes les communes. L’objectif de cette autorisation préalable est de lutter contre les marchands de sommeil, en interdisant la création de logements insalubres et indignes. Si vous envisagez de diviser votre maison en plusieurs logements, lisez attentivement cet article : on vous explique tout ce que vous devez savoir sur le permis de diviser. 😊

Permis de diviser, découper une maison en appartements, VosPlans

Le permis de diviser : une autorisation préalable pour diviser un logement

Dans certaines communes, l’offre de logements est largement insuffisante, et les prix du foncier ne cessent d’augmenter, réduisant les possibilités de construire de nouveaux logements. C’est pourquoi de plus en plus de propriétaires divisent leur maison ou leur appartement, afin de créer plusieurs logements. Mais depuis quelques années, ces travaux sont étroitement surveillés par les mairies, et peuvent être soumis à autorisation.

Diviser un logement existant pour créer plusieurs habitations : une pratique répandue

Diviser un pavillon pour créer plusieurs logements n’est pas une pratique nouvelle. De nombreux investisseurs ont saisi cette opportunité pour améliorer la rentabilité de leur bien immobilier. Et si la plupart des logements issus de ces divisions sont parfaitement conformes au Code de la construction et de l’habitation, certains propriétaires créent des appartements insalubres ou indignes.

La plupart du temps, ces divisions échappent au contrôle de la mairie, dans la mesure où les travaux réalisés ne sont pas soumis à autorisation d’urbanisme. 

Attention, même si ces travaux ne sont pas soumis à autorisation d’urbanisme, ils doivent respecter le plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur dans votre ville. Ainsi, si le PLU prévoit que tous les logements doivent posséder au moins une place de stationnement individuelle, vous devez respecter cette mesure lors de la division. 

De même, si le PLU interdit la création de nouveaux logements sur votre parcelle (parce qu’elle est située en zone naturelle par exemple), vous ne pouvez pas diviser votre maison pour créer plusieurs logements. 

N’hésitez pas à contacter le service urbanisme avant d’entreprendre vos travaux.

Le cadre juridique du permis de diviser

La législation française contient des mesures applicables aux divisions d’appartements et de maisons. Ainsi, l’article L.126-17 du Code de la construction et de l’habitation précise les cas pour lesquels la division d’un logement est interdite. Cette interdiction concerne : 

  • Les immeubles frappés par un arrêté d’insalubrité ou de péril
  • Les divisions ayant pour effet de créer des logements de moins 14 m2 de surface habitable (ou 33 m3 de volume habitable) ;
  • Les divisions ayant pour effet de créer des logements ne répondant pas aux critères de salubrité (assainissement, eau potable, exposition au plomb ou à l’amiante). 

Mais là encore, en l’absence d’autorisation préalable, les villes ont des difficultés à contrôler le respect de ces dispositions. 

Directement issu de la loi Alur du 27 mars 2014, le permis de diviser a été créé afin de combler cette lacune. Il permet d’encadrer les divisions de pavillons ou d’appartements, et de veiller à la qualité des logements issus de ces divisions.

Pour instaurer le permis de diviser sur leur territoire, les communes doivent voter une délibération en ce sens. Cette délibération doit préciser les zones dans lesquelles le permis de diviser sera applicable ( zone d’habitat dégradé ou zones pour lesquelles le PLU prévoit une surface minimale des logements).

Lorsque le permis de diviser est en vigueur dans une ville, l’absence d’autorisation est sanctionnée (jusqu’à 15 000 euros d’amende).

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Permis de diviser, division parcellaire, permis valant division et permis de louer : quelles différences ?

Vous ne savez pas différencier le permis de diviser, du permis de louer ou de la division parcellaire ? Rassurez-vous ! Il n’est pas rare de confondre ces procédures administratives 😅. Voici comment les reconnaître : 

  • Le permis de diviser : il concerne la division d’une habitation (appartement ou maison) en plusieurs logements. 
  • Le permis de louer est une demande d’autorisation de louer son bien à un particulier. Il ne porte pas sur la création des logements, mais concerne leur mise en location. Comme le permis de diviser, le permis de louer n’est pas obligatoire, il est instauré directement par les communes.
  • La division foncière : elle correspond à la scission d’un terrain, afin de créer plusieurs unités foncières distinctes. Elle est encadrée par le Code de l’urbanisme, et doit faire l’objet d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager ;
  • Le permis de construire valant division (PCVD) est une forme de permis de construire. Il concerne les projets de construction qui nécessitent une division du terrain à l’issue des travaux.
Permis de diviser, découper une maison en appartements, VosPlans

Que contient une demande de permis de diviser ?

Le permis de diviser est une pratique encore récente, expérimentée dans certaines villes dont le parc immobilier présente un taux élevé de logements dégradés. Il est notamment applicable à Lille, à Bordeaux, à Cholet et dans certaines villes d’Île-de-France, comme à Cergy. 

Le permis de diviser n’étant pas en vigueur dans toutes les communes, il ne fait pas encore l’objet d’un formalisme spécifique au niveau national.

Il n’existe pas de formulaire Cerfa obligatoire, et chaque commune établit son propre formulaire. Pour l’obtenir, il vous suffit de vous rendre directement à la mairie, ou de le télécharger sur le site de la ville lorsque c’est possible. Vous devez renseigner votre identité, donner l’adresse du terrain et fournir des renseignements sur le nombre de logements créés et leur configuration.

La liste des pièces à joindre n’est pas encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. Elle est établie par la commune. Néanmoins, les documents demandés sont souvent les mêmes. 

La mairie peut vous demande de fournir : 

  • Un plan côté dans les trois dimensions, représentant l’intérieur du bâtiment avant et après travaux. Ce document doit permettre de visualiser l’état initial du bâtiment, la superficie et la configuration des logements créés par la division.
  • Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), mentionné à l’article R.1334-12 du Code de la santé publique ;
  • Un diagnostic technique amiante, mentionné à l’article 1334-29-5 du Code de la santé publique.

Le contenu du dossier doit être suffisamment détaillé pour permettre à la mairie d’évaluer la conformité de votre projet de division. Ainsi, il est important de mentionner les travaux effectués dans chaque logement, et de lister les équipements existants ou créés (places de stationnement, espace extérieur commun ou privatif, etc.). Vous pouvez joindre à votre dossier des photographies, un plan de masse, une vue 3D ou encore une notice descriptive détaillée.

Instruction du permis de diviser : comment ça marche ?

L’instruction du permis de diviser est assurée par la mairie ou par le président de l’intercommunalité lorsqu’il est compétent en matière d’urbanisme. Bonne nouvelle ! 🥳 Cette procédure est plus rapide que pour une autorisation d’urbanisme.

La procédure d’instruction

L’article L.126-20 du Code de la construction et de l’habitation précise que le délai d’instruction du permis de diviser est de 15 jours à compter de la date de dépôt du dossier en mairie. 

Cependant, comme lors de l’étude d’une autorisation d’urbanisme, le délai d’instruction du permis de diviser commence à courir uniquement si le dossier est complet. Si vous n’avez pas fourni toutes les pièces nécessaires, la mairie vous transmet une demande de pièces complémentaires

Dès que votre dossier sera complet, le délai d’instruction de 15 jours s’appliquera.

Dans certains cas, si les travaux sont soumis à autorisation d’urbanisme, cette autorisation tient lieu de permis de diviser. Renseignez-vous auprès de la mairie afin d’éviter de faire deux demandes si ce n’est pas nécessaire. 

La réponse de la mairie

Le maire ou le président de l’intercommunalité disposent de 15 jours pour répondre à une demande de permis de diviser. Quatre issues sont possibles

  • Votre projet de division est conforme à la réglementation en vigueur. Vous recevez un accord.
  • Votre projet est possible, mais uniquement si vous y apportez des modifications. Vous recevez un accord assorti de prescriptions.
  • Votre projet ne respecte pas les conditions permettant de diviser un bâtiment pour créer des logements. Dans ce cas, l’autorité administrative s’oppose à votre projet, et le permis de diviser est refusé.
  • La mairie (ou le président de l’intercommunalité) ne répond pas dans le délai imparti. L’absence de réponse vaut accord tacite.

Le refus du permis de diviser peut faire l’objet d’un recours gracieux (auprès de l’autorité administrative) ou contentieux (auprès du tribunal administratif) dans les deux mois suivant sa notification au demandeur.

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FAQ 

Peut-on diviser sa maison en plusieurs logements ?

Il est possible de diviser une maison individuelle pour créer plusieurs logements, en vue de les louer. Cependant, votre projet doit être conforme au plan local d’urbanisme et au Code de la construction et de l’habitation. Dans les communes où il est en vigueur, vous devez obtenir un permis de diviser.

Le permis de diviser est obligatoire partout ?

Non, le permis de diviser n’est pas obligatoire partout en France. Il est en vigueur uniquement dans les communes qui ont voté une délibération pour l’appliquer sur leur territoire. 

Faut-il un permis de diviser pour faire une division foncière ?

Le permis de diviser ne permet pas de faire une division foncière. Il ne s’agit pas d’une autorisation d’urbanisme. Les lotissements sont soumis à déclaration préalable ou à permis d’aménager.

Qui délivre les permis de diviser ?

Lorsqu’il est applicable, le permis de diviser est instruit et délivré par la mairie de la commune dans laquelle se trouve votre logement, ou par le président de l’intercommunalité. Le délai d’instruction du permis de diviser est de 15 jours à compter du dépôt de la demande.

Vous souhaitez diviser votre logement et vous avez besoin d’un permis de diviser ? Vous ne savez pas quelle autorisation obtenir pour faire vos travaux ? N’hésitez pas à contacter VosPlans. Vous pourrez nous poser toutes vos questions et obtenir un devis. 😊

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