Il n’est pas rare de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme bien avant la mise en œuvre des travaux. Plusieurs mois, voire années, peuvent s’écouler entre l’obtention du permis de construire ou de la déclaration préalable, et l’ouverture du chantier. Dans ce cas, comment faire ? Jusqu’à présent, seuls les permis de construire modificatifs étaient autorisés par le Code de l’urbanisme. Mais à compter du 1er janvier 2025, la déclaration préalable modificative devient une procédure administrative officielle. Découvrons ensemble cette pratique issue de la jurisprudence et désormais reconnue par loi. 😊
La déclaration préalable modificative : une démarche officielle à compter du 1er janvier 2025
Après plusieurs années de doute et de flou juridique, la déclaration préalable modificative devient une démarche officielle. Dès le 1er janvier 2025, il sera possible de modifier la décision de non-opposition à une déclaration de travaux sans passer par une nouvelle demande. 🥳
Une pratique longtemps absente du Code de l’urbanisme
Le permis de construire modificatif existe depuis longtemps. Issu de la pratique, et régulièrement réaffirmé par la jurisprudence, il fait également l’objet d’un article spécifique dans le Code de l’urbanisme.
Mais pour la déclaration préalable (DP), la situation est longtemps restée ambiguë. Jusqu’en 2024, le législateur ne s’était encore jamais prononcé de façon directe sur l’acceptabilité de la déclaration préalable modificative.
En 2023, le gouvernement a répondu à cette épineuse question. Le ministre de la transition écologique a ainsi estimé qu’il n’était pas nécessaire de reconnaître l’existence de la déclaration préalable modificative, la déclaration préalable étant déjà une démarche administrative simplifiée par rapport au permis de construire. Pour modifier son autorisation, le bénéficiaire doit demander le retrait de la décision initiale, et déposer un nouveau dossier en parallèle.
Dans la même réponse ministérielle, le gouvernement reconnaît toutefois que les maires ont la possibilité d’instruire une déclaration préalable modificative, sous contrôle du tribunal administratif. Tout en évoquant la possibilité d’une future reconnaissance dans le Code de l’urbanisme.
Une existence légale à compter du 1er janvier 2025
Jusqu’en 2024, la déclaration préalable modificative n’avait donc pas vraiment d’existence légale, et si certaines mairies acceptaient d’instruire ce type de demande, de nombreux services instructeurs refusaient, en invoquant notamment l’absence de formulaire.
L’arrêté du 18 octobre 2024 portant diverses mesures relatives aux formulaires des autorisations d’urbanisme met un terme à une situation juridique floue et potentiellement source de contentieux. Il reconnaît officiellement l’existence de la déclaration préalable modificative, et modifie plusieurs articles du Code de l’urbanisme pour entériner définitivement cette pratique.
Preuve de cette reconnaissance : la déclaration préalable modificative disposera de son propre formulaire Cerfa, comme le prévoit l’article A.431-1-1 du Code de l’urbanisme. Ces nouvelles mesures entreront en vigueur au 1er janvier 2025.
J'ai besoin d'aide pour ma DP modificativeLes conditions requises pour modifier une déclaration préalable de travaux
Comme pour le permis de construire ou le permis d’aménager, il existe trois conditions à respecter pour pouvoir modifier une déclaration préalable précédemment accordée par la mairie.
Condition n° 1 : utiliser le formulaire Cerfa officiel
Comme pour n’importe quelle demande d’autorisation d’urbanisme, vous devez utiliser un formulaire Cerfa établi par l’administration. Et c’est d’ailleurs la création de ce formulaire qui permet d’officialiser l’existence de cette nouvelle procédure modificative.
Le modèle de Cerfa pour la DP modificative n’est pas encore publié, mais un numéro lui a déjà attribué : il s’agit du Cerfa n° 16700. Il sera téléchargeable au format PDF sur le site du service public.
Condition n° 2 : modifier une déclaration préalable en cours de validité
Deuxième point important : il n’est possible de modifier qu’une déclaration préalable de travaux en cours de validité. Autrement dit, si votre autorisation d’urbanisme est devenue caduque ou si elle a fait l’objet d’un retrait, vous devez déposer une nouvelle demande au service urbanisme.
Si votre dossier est toujours en cours d’instruction, il n’est pas utile de passer par la procédure de modification. Il vous suffit de contacter le service urbanisme afin de modifier votre projet avant la fin du délai d’instruction.
💡Bon à savoir : le dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux met un point final à votre autorisation d’urbanisme. En principe, les travaux décrits dans la déclaration préalable sont terminés, vous ne pouvez plus revenir dessus. Toute modification apportée à ces travaux doit donc faire l’objet d’une nouvelle demande. 💡
Condition n° 3 : ne pas changer complètement l’économie du projet
Dernière condition : vous devez apporter des modifications mineures au projet initial. Et sur ce point, c’est la jurisprudence qui a le dernier mot. Le Code de l’urbanisme n’apporte pas de précisions sur l’ampleur des modifications entrant dans le champ d’application de la procédure modificative.
La nouvelle version ne doit pas trop s’éloigner du projet initial. Ainsi, si la première autorisation portait sur la construction d’une extension, la déclaration préalable modificative ne peut pas porter sur l’implantation d’une piscine. Cela reviendrait à changer complètement le projet initial. En revanche, il est possible d’augmenter ou de réduire l’emprise au sol et la surface de plancher, de changer l’aspect architectural du bâtiment ou d’ajouter des fenêtres.
Le contenu du dossier de déclaration préalable modificative
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Comme indiqué précédemment, l’utilisation du formulaire Cerfa officiel de déclaration préalable modificative est obligatoire. Mais ce n’est pas tout, votre dossier doit comporter certains documents essentiels à l’instruction de votre nouveau projet.
Un dossier modificatif ne ressemble pas tout à fait aux autres demandes d’autorisation d’urbanisme. Il ne contient pas forcément les mêmes pièces que le dossier initial, et pour cause : il sert à illustrer les modifications apportées au projet.
En conséquence, seules les pièces du dossier ayant subi une modification entre la version initiale et le projet modifié doivent être fournies.
Exemple : votre projet porte sur la construction d’un abri de jardin. Vous avez reçu votre autorisation, mais vous souhaitez modifier une des façades, en ajoutant une fenêtre. Votre déclaration préalable modificative doit contenir le plan de la façade modifiée, mais il n’est pas nécessaire de refaire le plan de chaque façade ni de la toiture. De même, le plan de situation n’est pas impacté par cette modification, il n’est pas nécessaire de le transmettre de nouveau.
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Quel est le délai d’instruction d’une déclaration préalable modificative ?
Le délai d’instruction d’une déclaration préalable modificative est identique à celui d’une déclaration préalable initiale. Le délai d’instruction de droit commun est d’un mois. Il peut être majoré d’un mois dans certains cas, notamment lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé.
Ma déclaration préalable de travaux est en cours d’instruction, puis-je la modifier ?
Oui, il est possible de modifier une déclaration préalable de travaux pendant le délai légal d’instruction. Vous n’avez pas besoin de passer par une déclaration modificative. Vous devez contacter le service urbanisme de la mairie pour présenter les modifications que vous souhaitez apporter au dossier, et transmettre les nouveaux plans. Le dépôt de ces nouvelles pièces peut impacter le délai d’instruction de votre dossier.
Quelle est la durée de validité d’une déclaration préalable de travaux ?
La durée de validité d’une déclaration préalable de travaux est de trois ans à compter de la date de notification de la décision administrative. Elle peut faire l’objet d’une prorogation d’un an, renouvelable une fois, dans les conditions prévues à l’article R.424-21 du Code de l’urbanisme.
