Le plan de situation du terrain est un document incontournable pour accomplir des démarches d’urbanisme. Il entre notamment dans la composition du permis de construire et de la déclaration préalable de travaux. Avec le formulaire Cerfa, c’est même le seul document obligatoire pour tous les dossiers, quelle que soit la nature des travaux envisagés.
Le plan de situation permet de localiser votre parcelle sur le territoire communal. Cette information est essentielle pour connaître la réglementation et les servitudes d’urbanisme applicables à votre projet. Ce document doit être suffisamment précis pour identifier votre parcelle, tout en offrant un recul suffisant pour se repérer dans la commune. Vous souhaitez faire des travaux et vous avez besoin d’une autorisation d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme ? Voici comment obtenir un plan de situation parfaitement conforme au Code de l’urbanisme.
Qu’est-ce qu’un plan de situation du terrain ?
Le plan de situation est un document essentiel pour déposer une demande de permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais aussi pour obtenir une déclaration préalable de travaux ou un certificat d’urbanisme. Il doit contenir différentes informations, afin de permettre à l’administration d’étudier la faisabilité de votre projet.
La définition du plan de situation
Le plan de situation est l’une des pièces maîtresses de votre demande d’autorisation d’urbanisme. Selon la définition de l’article R.431-7 du code de l’urbanisme, il s’agit d’un document permettant de connaître l’emplacement géographique d’une parcelle à l’intérieur d’une commune.
Plus concrètement, il correspond à une vue aérienne du terrain, mais à une échelle moins précise que le plan de masse. Son but n’est pas de fournir des détails sur la parcelle, mais de la localiser.
Ce plan ne doit pas être confondu avec une simple photographie aérienne. Il doit être beaucoup plus précis, et faire apparaître des points de repère essentiels à la compréhension du projet et de son environnement. Il doit être réalisé à partir d’un fond de carte géographique ou d’un plan cadastral.
Désignation du plan de situation selon le type d’autorisation d’urbanisme
Dans la liste des pièces à joindre à une autorisation d’urbanisme, le plan de situation est identifié comme suit :
- PC1 : pour les permis de construire ne concernant pas une maison individuelle (formulaire Cerfa n°13409) ;
- PCMI1 : pour les permis de construire concernant une maison individuelle (formulaire Cerfa n°13406) ;
- PA1 : pour les permis d’aménager (formulaire Cerfa n°13409) ;
- PD1 : pour les permis de démolir (formulaire Cerfa n°13405) ;
- DPC1 : pour les déclarations préalables de constructions ou travaux (formulaire Cerfa n°16702, anciennement DP1 ou DPMI1) ;
- DPA1 : pour les déclarations préalables d’installations ou d’aménagements (formulaire Cerfa n°16703) ;
- CU1 : pour les certificats d’urbanisme, informatifs ou opérationnels (formulaire Cerfa n°13410) ;
Ce ne sont pas à proprement parler des autorisations d’urbanisme, mais le plan de situation est également exigé par Enedis lors d’une demande de raccordement, et pour une Demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP).
Le contenu du plan de situation du terrain
Pour être conforme au code de l’urbanisme, le plan de situation doit contenir certains renseignements essentiels à la compréhension de votre dossier. Il doit notamment indiquer :
- Une orientation (indication du nord) ;
- Des repères géographiques, notamment les principales voies de circulation ;
- L’emplacement exact de votre terrain ;
- Une échelle (à adapter selon l’urbanisation du territoire concerné) ;
- Les angles de prises de vue des photographies jointes au dossier.
Si votre plan de situation est élaboré à partir d’un plan cadastral, il contient également les références cadastrales du terrain et des parcelles voisines.
Bon à savoir : depuis le 1er juillet 2023, certains plans (plan de masse, plan des façades et des toitures, plan de coupe…) doivent comporter une échelle. Cette mesure, issue de l’arrêté du 17 avril 2023, doit faciliter l’instruction des autorisations d’urbanisme déposées par voie dématérialisée.
Plan de situation du terrain : à quoi sert-il ?
Le plan de situation est souvent le premier document consulté par le service urbanisme lors de l’instruction de votre dossier. Obligatoire pour toutes les demandes d’autorisations d’urbanisme et pour les certificats d’urbanisme avec l’appellation CU1, il est le point de départ de l’instruction. Il permet de situer votre projet, et de connaître les règles et servitudes d’urbanisme applicables à votre parcelle.
Un plan pour situer votre terrain sur le territoire communal
Le plan de situation ne donne pas d’informations précises sur votre construction ni sur votre projet. Sa fonction est de fournir des renseignements sur l’emplacement géographique de votre terrain à l’intérieur de la commune.
Il permet à la mairie de situer rapidement votre parcelle. Le plan doit donc comporter des repères géographiques, comme des noms de rues, de monuments historiques ou autres points d’intérêt. La parcelle doit être clairement identifiée sur le plan, à l’aide d’un repère.
Un plan pour connaître la réglementation applicable au projet
Si ce document ne fournit pas de renseignements sur votre projet de construction ou d’aménagement, vous vous demandez sans doute quelle est son utilité… 🤔 Mais contrairement aux apparences, il est tout aussi important que les autres pièces de votre dossier !
En effet, toutes les règles d’urbanisme applicables à votre projet découlent de son emplacement géographique. Grâce à ce plan, vous pouvez identifier :
- Le zonage du plan local d’urbanisme ;
- Les emplacements réservés ;
- Le plan d’alignement, s’il y en a un ;
- Le plan de prévention des risques, si un tel document a été instauré ;
- L’existence d’une opération d’aménagement (Zone d’aménagement concerté, opération d’intérêt national, etc.)
- Les servitudes d’utilité publique (périmètre de protection d’un monument historique, zone de carrières, etc.).
Le plan de situation du terrain est donc la clé pour connaître toutes les règles applicables à votre projet ! 😉
Nos conseils pour obtenir un plan de situation du terrain au top !
En théorie, l’élaboration d’un plan de situation est accessible à tous. Mais dans les faits, ce n’est pas aussi simple, tant les informations à indiquer sur le plan sont nombreuses. Par ailleurs, ce seul plan est insuffisant pour obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable. Pour toutes ces raisons, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’urbanisme pour vous procurer votre plan de situation.
Faire soi-même son plan de situation : est-ce juridiquement possible ?
Faire soi-même son plan de situation peut être tentant, mais est-ce autorisé vraiment par le code de l’urbanisme ? D’un point de vue juridique, il faut distinguer les projets pour lesquels la loi impose de recourir à un architecte, et ceux qui en sont dispensés.
Dans le premier cas de figure (maison neuve de plus de 150 m2, changement de destination avec modification de façades, etc.) l’élaboration du dossier de permis de construire est incluse dans la prestation de l’architecte. Ce dernier doit contresigner les plans du dossier, dont le plan de situation.
Dans le second cas de figure, vous avez le choix. Vous pouvez faire appel à un prestataire (architecte, dessinateur en bâtiment, constructeur de maisons individuelles), ou réaliser vous-même le plan de situation, le plan de masse et les autres documents à joindre au dossier.
Plan de situation fait maison : attention aux oublis et aux imprécisions
En apparence, le plan de situation du terrain est un document plutôt facile à réaliser. Il semble beaucoup moins technique que les autres plans d’une autorisation d’urbanisme (plan de masse, plan de coupe, plan des façades et des toitures) ou que les pièces graphiques (représentation de l’aspect extérieur, document d’insertion).
Mais attention, comme tous les documents à joindre à une autorisation d’urbanisme, le plan de situation obéit à certaines règles. Il doit contenir des éléments précis, au risque d’être considéré comme incomplet et d’être refusé par la mairie.
Pour élaborer un plan de situation conforme, vous pouvez vous appuyer sur le plan du cadastre, accessible sur le site cadastre.gouv.fr. Ce site vous permet d’accéder à la matrice cadastrale, et de choisir l’échelle d’impression de votre plan de situation. Vous pouvez également utiliser le géoportail afin d’exploiter les cartes IGN, une base de données riche en renseignements d’urbanisme. Ces méthodes vous permettront de disposer d’une base sur laquelle réaliser votre plan de situation.
Quelle que soit votre source, veillez à proposer un plan lisible, avec une échelle suffisamment précise. En zone rurale, l’échelle recommandée est de 1/20 000 ou 1/25 000. En revanche, pour un projet situé en ville, dans une zone dense, votre plan devra être plus précis (échelle de 1/2000 ou 1/5000).
Vous ne pouvez pas vous contenter d’imprimer ce document et de le joindre à votre dossier.. Vous devez l’annoter, afin d’y ajouter les éléments manquants (angles de prise de vue des photographies jointes au dossier et emplacement exact du terrain notamment).
Un plan insuffisant pour obtenir une autorisation d’urbanisme
À lui seul, le plan de situation n’est pas suffisant pour obtenir une autorisation d’urbanisme. En plus du formulaire Cerfa et du plan de situation, le permis de construire et la déclaration préalable doivent comporter de nombreux autres documents, dont voici une liste non exhaustive :
- Un plan de masse ;
- Un plan de coupe ;
- Un plan des façades et des toitures ;
- Une représentation graphique de l’aspect extérieur ;
- Un document d’insertion ;
- Des photographies de l’environnement proche et lointain ;
- Une notice pour le permis de construire, et dans certains cas pour la déclaration de travaux
Bien souvent, vous ne pourrez pas élaborer tous ces documents vous-même, et vous aurez besoin de vous faire accompagner par un professionnel de l’urbanisme.
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FAQ
Que contient un plan de situation du terrain ?
Est-ce que je dois fournir un plan de situation du terrain à la mairie pour obtenir une déclaration préalable ?
Quelles sont les différences entre un plan de situation du terrain et un plan de masse ?
Pour aller plus loin, consultez notre article dédié aux différences entre plan de masse et plan de situation.
