Connaître la surface d’une parcelle cadastrale est très utile dans de nombreuses situations. Sans cette information, vous aurez des difficultés à estimer la valeur d’un terrain, à préparer un projet de construction, ou à effectuer une transaction immobilière. Mais parfois, les limites entre plusieurs parcelles sont floues, et la superficie de chaque terrain est difficile à calculer. En l’absence de plan de bornage, il arrive même que plusieurs documents (plan de cadastre, titre de propriété, permis de construire) se contredisent. Alors, comment faire pour obtenir des renseignements fiables ? Dans ce nouvel article, VosPlans vous explique comment connaître et calculer la surface d’une parcelle. 😉
Pourquoi est-ce utile de connaître la superficie d’un terrain ?
La surface d’une parcelle est une information importante pour le propriétaire du terrain, mais aussi pour tout acheteur potentiel. Cette donnée peut-être utilisée pour :
- Estimer la valeur de son patrimoine immobilier. La superficie d’un terrain fait en effet partie des éléments permettant de calculer la valeur vénale d’un bien immobilier.
- Acheter ou vendre un terrain ou une propriété bâtie. C’est une évidence, mais les acheteurs voudront forcément connaître la superficie du terrain qu’ils envisagent d’acquérir. Il s’agit d’ailleurs d’une obligation légale. Sans cette information, vous ne pourrez pas vendre.
- Préparer un projet de construction ou d’aménagement. La faisabilité d’un projet immobilier dépend en partie de la superficie du terrain. Pour calculer l’emprise au sol maximale autorisée ou la surface minimale d’espaces verts à aménager, vous avez besoin de connaître la surface de la parcelle.
Acte de propriété, autorisations d’urbanisme : ces documents qui mentionnent la surface d’une parcelle
En raison de son utilité, la surface d’une parcelle est mentionnée sur de nombreux documents. Titre de propriété, permis de construire, certificat d’urbanisme, autant de ressources disponibles, mais à la fiabilité parfois contestable.
Le titre de propriété : une ressource fiable, mais pas toujours accessible
La première chose à faire pour connaître la surface d’une parcelle est de consulter le titre de propriété du terrain. Il s’agit d’un acte officiel, rédigé par un notaire et qui recense des informations précises, comme les références cadastrales, l’adresse et la superficie du terrain.
L’acte de vente est une source fiable. Mais si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, vous n’y avez pas forcément accès. Vous pouvez toujours faire une demande copie auprès du service de la publicité foncière, mais il s’agit d’une démarche payante et pas forcément rapide. 😕
Les autorisations d’urbanisme : attention aux erreurs de calcul !
Même s’il ne s’agit pas de leur fonction première, les autorisations d’urbanisme peuvent vous apporter de nombreux renseignements sur une propriété. Elles mentionnent notamment la surface du terrain d’assiette du projet.
Les permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir, déclarations préalables et certificats d’urbanisme sont conservés dans les archives de la mairie. Ils sont consultables par n’importe qui, gratuitement et sur simple demande. La plupart du temps, les demandes de copie papier sont néanmoins facturées par les mairies.
⚠️ Attention, les informations indiquées par le demandeur dans l’autorisation d’urbanisme sont déclaratives. Elles ne sont pas nécessairement vérifiées par l’administration. La surface de terrain mentionnée dans un permis de construire peut donc être erronée. ⚠️
Par ailleurs, seules les autorisations d’urbanisme sont consultables par le public. Les dossiers en cours d’instruction ne sont pas communicables aux tiers.
Le cadastre, un outil gratuit pour calculer la surface d’une parcelle
Vous avez consulté plusieurs documents, et vous obtenez des informations contradictoires ? Rassurez-vous, vous pouvez calculer vous-même la superficie d’un terrain, en utilisant un outil gratuit et accessible à tous : la base de données du cadastre. 🙂
Base de données du cadastre : de quoi parle-t-on ?
Le cadastre est un document utilisé par l’administration fiscale pour calculer le montant des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation). Il s’agit en quelque sorte d’un inventaire des propriétés foncières de chaque commune.
Le plan cadastral est consultable en ligne. Il recense les limites cadastrales de chaque parcelle et l’emprise au sol des bâtiments présents sur le terrain.
Très pratique pour préparer un projet immobilier, le cadastre doit toutefois être utilisé avec précaution. Il ne s’agit pas d’un document juridique, mais d’un outil à but fiscal. Il ne remplace pas un titre de propriété ou un bornage officiel.
Contrairement au géoportail de l’urbanisme, le cadastre ne vous apporte pas de renseignements sur les règles d’urbanisme applicables à votre projet. Ainsi, le plan local d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique sont répertoriés sur le géoportail de l’urbanisme, mais ne sont pas indiqués sur le cadastre.
Comment calculer la superficie d’un terrain à l’aide du cadastre ?
Le plan cadastral consultable en ligne ne vous indique pas directement la surface d’une parcelle. Mais il met à votre disposition des outils de mesurer qui vous permettent de la calculer. Pour effectuer votre calcul, vous devez donc faire un peu de géométrie. 😉
Si le terrain prend la forme d’un rectangle ou d’un carré, c’est simple : il vous suffit de mesurer la longueur et la largeur de la parcelle, puis de les renseigner dans l’outil.
Mais si la parcelle possède des contours irréguliers, avec des décrochés ou des pans coupés, le calcul est plus fastidieux. Vous devrez diviser la parcelle en plusieurs formes géométriques, effectuer plusieurs calculs et additionner le tout. Avec cette méthode, vous devez accepter une certaine marge d’erreur.
Le bornage : une procédure officielle pour mesurer la superficie d’un terrain
Même s’il est possible de mesurer soi-même la superficie d’un terrain, le résultat obtenu reste approximatif. Vous souhaitez connaître la surface d’une parcelle avec fiabilité, sans contestation possible ? Alors, vous devez faire appel à un géomètre, pour effectuer un bornage.
Cette opération consiste à établir les limites de propriété d’une parcelle et à les matérialiser à l’aide de bornes physiques. Il s’agit d’une procédure contradictoire, prévue à l’article 646 du Code civil. Elle ne peut être effectuée que par un géomètre-expert, seule personne habilitée à établir un procès-verbal d’abornement.
Contrairement au plan cadastral, le plan de bornage est un document juridique opposable aux tiers. Il peut donc être utilisé par le propriétaire d’un terrain pour faire valoir ses droits. Le bornage est la seule façon d’établir les limites d’un terrain et de calculer sa superficie avec précision. Il s’agit toutefois d’un acte payant, dont les frais sont partagés entre les propriétaires concernés.
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À quoi correspond le cadastre ?
Le cadastre est un document administratif qui recense toutes les propriétés foncières de chaque commune. Il se compose d’un plan de cadastre (pièce graphique) et d’une matrice cadastrale (pièce écrite). Il s’agit d’un outil fiscal, qui permet aux communes de calculer le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
Quelles sont les informations accessibles au public sur le site du cadastre ?
Le site internet du cadastre met à disposition du public de nombreuses informations. Il recense l’adresse et les références cadastrales des parcelles, et fait apparaître les contours de chaque propriété. Des outils de mesures sont également proposés, pour calculer l’aire ou le périmètre d’un terrain. Vous avez la possibilité de télécharger un extrait de plan de cadastre au format PDF.
Pourquoi faire appel à un géomètre pour calculer la surface d’une parcelle ?
Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à vérifier les contours d’un terrain et à mesurer la surface d’une parcelle de façon fiable et incontestable. L’opération de bornage a une réelle portée juridique, puisqu’elle est opposable aux tiers. En tant que propriétaire, elle vous permet de faire valoir vos droits sur le terrain.
