Vous avez un projet immobilier qui implique de faire des travaux ? Même si le terrain vous appartient, vous n’êtes pas totalement libre de faire ce que vous voulez. La mairie doit vérifier que vous respectez bien le plan local d’urbanisme, et cette vérification passe par le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme. C’est souvent là que ça se complique… car il en existe plusieurs ! Alors, déclaration préalable ou permis de construire ?
C’est le code de l’urbanisme qui fixe le cadre juridique du permis de construire et de la déclaration préalable. Que vous soyez sur le point de construire une maison individuelle, d’agrandir votre logement ou d’installer une piscine, voici quelques points de repère pour savoir quel dossier vous devez utiliser pour votre projet. 🙂
Le permis de construire : pour la plupart des constructions neuves et certains gros travaux
Le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme de référence pour la plupart des projets de construction. Il concerne surtout les gros travaux, immeubles, locaux professionnels ou grandes maisons.
Les grands principes du permis de construire
On distingue trois grandes catégories de projets qui peuvent être soumis à permis de construire : les constructions neuves (maison individuelle, garage, immeuble, local professionnel, commerce, etc.), les agrandissements d’un bâtiment existant et les travaux annexes (piscine, changement de destination, modification des structures porteuses, etc.).
Ce n’est pas la nature des travaux qui détermine le type d’autorisation que vous devez déposer. La surface de plancher, l’emprise au sol et la localisation de votre terrain ont bien plus d’importance pour identifier la bonne procédure.
La construction d’une véranda ou d’un abri de jardin peut très bien nécessiter un permis de construire, si la superficie du bâtiment dépasse les seuils fixés par la loi, ou s’il est situé dans un secteur protégé.
La liste des projets soumis à permis de construire
Si le champ d’application du permis de construire fait l’objet de plusieurs articles du code de l’urbanisme, trouver la bonne information n’est pas toujours facile. 🫣 Pour éviter de vous lancer dans des recherches fastidieuses, voici une liste des principaux travaux soumis à permis de construire :
- Les constructions neuves de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, peu importe leur hauteur, leur nature ou leur emplacement ;
- Les constructions de plus de 5 mètres carrés, lorsqu’elles sont situées en secteur protégé et nécessitent la consultation de l’architecte des Bâtiments de France ;
- Les bâtiments neufs de plus de 5 mètres carrés, si leur hauteur dépasse 12 mètres ;
- Les extensions de plus de 20 mètres carrés, dans les communes non couvertes par un PLU ou document équivalent ;
- Les extensions de plus de 40 mètres carrés dans les communes couvertes par un PLU ou un document équivalent ;
- Les piscines couvertes, si la hauteur de la couverture est supérieure à 1,80 mètre ;
- Les changements de destination, s’ils sont accompagnés d’une modification des façades ou des structures porteuses du bâtiment ;
- Les serres de plus de 4 mètres de hauteur, ou celles de plus de 1,80 mètre de hauteur, si leur superficie dépasse 2 000 mètres carrés ;
- Les panneaux solaires posés au sol, s’ils sont situés en périmètre protégé et que leur puissance crête dépasse 3 kilowatts ;
- Les installations solaires posées au sol, lorsqu’elles dépassent 1 mégawatt de puissance crête ;
- Les travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques.
Gardez toujours en mémoire que la superficie et l’emplacement de votre projet sont des éléments déterminants pour choisir entre déclaration préalable ou permis de construire. La mairie de votre commune peut vous aider à identifier la bonne autorisation à déposer. En cas de doute, n’hésitez pas à les contacter.
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La déclaration préalable : pour rénover, agrandir ou faire de petits travaux
Tout comme le permis de construire, la déclaration préalable des travaux entre dans la catégorie des autorisations d’urbanisme. Mais elle est réservée aux travaux plus modestes, petites constructions, modifications de façades ou travaux extérieurs.
Les grands principes de la déclaration préalable de travaux
La déclaration préalable se substitue au permis de construire lorsque, comme le précise l’article L.421-4 du code de l’urbanisme, les dimensions, la nature, ou la localisation du projet ne justifient pas de recourir à une demande de permis.
Là encore, la nature du bâtiment concerné par les travaux n’est pas le seul critère décisive. Abri de jardin, immeuble ou maison, toutes ces constructions peuvent entrer dans le champ d’application de la déclaration préalable, s’ils respectent les seuils fixés par le code de l’urbanisme.
Avec une déclaration préalable, vous pouvez créer jusqu’à 40 mètres de surface de plancher ou d’emprise au sol. Mais il s’agit d’un maximum, qui ne concerne que les extensions, dans les communes couvertes par un PLU ou un document équivalent. En revanche, la plupart des travaux de modification de façades et les petites installations extérieures sont soumis à déclaration préalable.
La liste des projets soumis à déclaration préalable de travaux
Voici une liste de travaux qui peuvent faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux :
- Les bâtiments neufs dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est comprise entre 5 et 20 mètres carrés ;
- Les constructions neuves de 20 mètres carrés maximum, lorsqu’elles sont situées dans un site protégé ou aux abords d’un monument historique ;
- Les extensions de 40 mètres carrés maximum (ou de 20 mètres carrés maximum dans les communes non couvertes par un POS, un PLU ou document équivalent) ;
- Les modifications d’aspect extérieur (remplacement de fenêtres, réfection de toiture) ;
- La plupart des piscines non couvertes (superficie du bassin comprise entre 10 et 100 mètres carrés) ;
- Les travaux de construction ou de modification d’une clôture, lorsqu’elles sont situées en secteur protégé ou si la commune a pris une délibération en ce sens ;
- Les travaux de ravalement de façades, lorsqu’ils concernent des constructions situées en secteur protégé, ou si la commune a délibéré pour encadrer ces travaux ;
- Les terrasses surélevées, ou celles situées dans un périmètre protégé ;
- Les panneaux solaires, selon leur puissance, ou s’ils sont situés en zone protégée ;
- Les changements de destination sans travaux extérieurs ni aucune intervention sur les structures porteuses du bâtiment ;
- Les divisions parcellaires.
💡Attention, concernant les extensions, un autre paramètre entre en jeu pour choisir entre la déclaration préalable et le permis de construire : la superficie du bâtiment existant. Si votre projet d’extension, d’une surface comprise entre 20 et 40 mètres carrés, porte la superficie totale du bâtiment à plus de 150 mètres carrés, il doit obligatoirement faire l’objet d’un permis de construire. 💡
Déclaration préalable ou permis de construire : qu’est-ce que ça implique ?
Si la déclaration préalable de travaux et le permis de construire sont bien deux autorisations d’urbanisme, elles comportent plusieurs différences notables. Délai d’instruction, pièces à joindre et recours à un architecte, faisons le point. 😊
Des délais d’instruction plus courts pour la déclaration préalable
Le délai d’instruction est l’une des principales différences entre le permis de construire et la déclaration préalable.
Dans la mesure où elle est réservée aux dossiers moins importants, la déclaration préalable est plus rapide à instruire que le permis de construire. Le délai d’instruction de droit commun est d’un mois. Si votre projet nécessite de consulter l’architecte des Bâtiments de France, ce délai est de deux mois.
Quant au permis de construire, le délai d’instruction est de :
- Deux mois pour les permis portant sur une maison individuelle ;
- Trois mois pour les permis portant sur les autres constructions.
Ces délais peuvent faire l’objet d’une majoration d’un mois, si le bâtiment concerné est situé en secteur protégé. Soit trois mois maximum pour construire une maison individuelle, ou quatre mois pour un immeuble ou un local professionnel.
Les établissements recevant du public (crèche, commerce, cabinet médical, etc.) bénéficient d’un délai d’instruction de cinq mois, en raison d’une procédure d’instruction plus complexe.
La déclaration préalable, un dossier allégé par rapport au permis de construire
Autre différence notable : la liste des pièces à joindre. Déclaration préalable ou permis de construire, vous aurez presque touojurs besoin du même ensemble de documents : un formulaire Cerfa, un jeu de plans (plan de situation, plan de masse, etc.), des pièces graphiques (photographies, document d’insertion, etc.) et parfois une notice descriptive.
Ensuite, la liste s’adapte à la nature du projet et à son emplacement géographique. Modifier une clôture demande forcément moins de documents que de construire une maison à proximité d’un bâtiment classé ou un immeuble en zone inondable.
La liste des pièces à joindre pour un permis de construire comprend près de 50 documents 😳, contre une trentaine pour la déclaration de travaux.
Le recours obligatoire à un architecte : une spécificité du permis de construire
Dernière différence, et pas des moindres : le recours à un architecte. Avec une déclaration préalable, vous n’êtes jamais obligé de faire appel à un architecte. Vous pouvez le faire si vous le souhaitez, mais vous êtes libre de prendre en charge vous-même votre dossier ou de faire appel à un dessinateur en bâtiment.
En ce qui concerne le permis de construire, le recours à un architecte est en principe obligatoire. Vous devez choisir un professionnel inscrit à l’ordre des architectes, et celui-ci doit signer votre dossier (formulaire Cerfa + plans et documents).
Mais la loi prévoit plusieurs exceptions, comme :
- La construction d’une maison individuelle de 150 mètres carrés maximum de surface de plancher, si vous êtes un particulier qui construit pour lui-même ;
- La construction d’une extension, si les travaux n’ont pas pour objet de porter la surface de plancher totale du bâtiment à plus de 150 mètres carrés ;
- La construction d’une surface agricole de 800 mètres carrés maximum d’emprise au sol ou de surface de plancher ;
- La construction d’une serre de moins de 4 mètres de hauteur et de 200 mètres carrés maximum.
Pour ces projets, et pour toutes vos déclarations préalables, vous êtes libre de faire appel à un dessinateur en bâtiment, à l’image de VosPlans.
Bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour la conception de votre projet et gagnez un temps précieux ! 😃
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Peut-on choisir entre la déclaration préalable ou le permis de construire ?
Non, vous ne pouvez pas choisir librement entre la déclaration préalable ou le permis de construire. Le champ d’application de ces deux autorisations est fixé par le code de l’urbanisme. Le type de dossier à déposer dépend de la nature de votre projet, de la surface de plancher existante et construite, et de la localisation de votre terrain.
Quels sont les avantages de la déclaration préalable par rapport au permis de construire ?
La déclaration préalable est une forme allégée du permis de construire. Son délai d’instruction est plus court (entre 1 et 2 mois selon les cas), et la liste des pièces à joindre est plus restreinte. Par ailleurs, le recours à un architecte est toujours facultatif pour déposer une déclaration de travaux.
Ai-je besoin d’un permis pour construire un abri de jardin ?
La construction d’un abri de jardin peut nécessiter l’obtention d’un permis de construire. Tout dépend de la superficie du bâtiment et de son emplacement. Si l’emprise au sol ou la surface de plancher de l’abri de jardin dépasse 20 mètres carrés, vous devez déposer une demande de permis de construire.
Peut-on faire des travaux sans déclaration préalable ni permis de construire ?
Oui il est possible de faire des travaux sans permis de construire ni déclaration préalable. La dispense d’autorisation d’urbanisme ne concerne que les projets de faible envergure, comme les constructions de moins de 5 mètres carrés et de moins de 12 mètres de hauteur, lorsqu’elles sont situées en dehors d’un site protégé.
