Changer la destination d’un bâtiment est une pratique relativement courante. Elle consiste à utiliser un local pour un usage autre que celui défini au moment de sa construction. La loi vous autorise à effectuer ce type de transformation, mais uniquement à certaines conditions. Vous ne pouvez pas transformer une grange ou un commerce en habitation sans obtenir d’autorisation d’urbanisme. Pour autant, faut-il toujours une déclaration préalable pour un changement de destination ? Comment obtenir l’accord de la mairie pour mener à bien votre projet ? VosPlans vous explique tout dans cet article ! 😉
Qu’est-ce qu’un changement de destination ?
Le changement de destination consiste à modifier l’affectation d’origine d’un bâtiment pour lui en attribuer une nouvelle. Mais, attention, il y a des règles à respecter. Avant de savoir si vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire, voici quelques informations essentielles à retenir sur le changement de destination.
La définition du changement de destination
Changer la destination d’un bien s’entend comme le fait de le transformer dans le but de lui attribuer une fonction différente de celle qu’il avait auparavant.
Au moment de sa construction, chaque surface close et couverte se voit attribuer une destination. Quand vous déposez une demande de permis de construire, vous devez préciser si la surface de plancher créée sera utilisée en tant qu’habitation, ou si elle sera dédiée à l’exercice d’une activité professionnelle ou d’un service d’intérêt général (commerce, bureaux, cabinet médical, etc.). Ensuite, chaque changement de destination doit faire l’objet d’une demande spécifique auprès de l’administration.
La notion de destination a une réelle importance en droit de l’urbanisme. Le plan local d’urbanisme (PLU) a en effet la possibilité de restreindre, voire d’interdire, certaines destinations dans des zones bien précises de la commune.
Les règles spécifiques applicables aux destinations se trouvent aux articles 1 et 2 du PLU. Les autres articles peuvent en outre comporter des mesures différentes en fonction de la destination du bâtiment (nombre de places de stationnement, implantation, hauteur ou emprise au sol, notamment).
Changement de destination et changement d’usage, deux notions différentes
Il n’est pas rare de confondre le changement de destination et le changement d’usage. Et pour cause : il s’agit de deux procédures relativement proches, même si elles comportent trois différences notables.
✅ Première différence : le changement de destination est régi par le Code de l’urbanisme. Le changement d’usage relève du Code de la construction et de l’habitation.
✅ Deuxième différence : la notion de destination est attachée au bien immobilier ou au local. Elle est permanente et définitive même en cas de changement de propriétaire. À l’inverse, l’usage est personnel et temporaire, il est attaché à l’occupant du local. Lorsque ce dernier déménage ou cesse son activité, le local retrouve son usage initial.
✅ Troisième différence : Le changement d’usage désigne le fait d’utiliser un logement pour une activité professionnelle. Cela concerne donc l’utilisation effective qui est faite d’un local, tandis que la destination se rapporte à sa fonction.
Dans certaines communes, les changements d’usage font l’objet d’une régulation, afin de préserver les logements existants. Vous aurez alors besoin d’une autorisation de changement d’usage. Pour en savoir plus, vous devez contacter directement la mairie.
J’ai besoin d’aide pour mon changement de destinationQuel est le nombre de destinations identifiées dans le Code de l’urbanisme ?
Depuis l’entrée en vigueur du décret du 28 décembre 2015, le nombre de destinations identifiées par le Code de l’urbanisme est passé de 9 à 5. Ce décret a également créé des sous-destinations. Mais attention, l’ancien tableau des destinations est toujours applicable dans certaines communes. 😵💫 Voici comment y voir plus clair.
Les 5 destinations créées suite au décret de simplification de 2015
Depuis la réforme, on dénombre aujourd’hui 5 grandes catégories de destinations, elles-mêmes découpées en plusieurs sous-destinations. Elles s’appliquent dans les communes couvertes par le règlement national d’urbanisme (RNU), par une carte communale, ou par un PLU élaboré ou révisé après le 1er janvier 2016.
La destination Habitation et ses deux sous-destinations :
| Destination | Sous-destinations |
| Habitation | Logement |
| Hébergement |
La destination Commerce et ses 7 sous-destinations :
| Destination | Sous-destinations |
| Commerce | Artisanat et commerce de détail |
| Restauration | |
| Commerce de gros | |
| Activités de service où s’effectue l’accueil de la clientèle | |
| Cinémas | |
| Hôtels | |
| Autres hébergements touristiques |
La destination Exploitation forestière ou agricole et ses deux sous-destinations :
| Destination | Sous-destinations |
| Exploitation agricole et forestière | Exploitation agricole |
| Exploitation forestière |
La destination Équipements d’intérêt collectif et services publics et ses sept sous-destinations :
| Destination | Sous-destinations |
| Équipement d’intérêt collectif et services publics | Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés |
| Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés | |
| Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale | |
| Salles d’art et de spectacles | |
| Équipements sportifs | |
| Lieux de culte | |
| Autres équipements recevant du public |
La destination Autres activités des secteurs primaire, tertiaire et secondaire et ses 5 sous-destinations :
| Destination | Sous-destinations |
| Autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire | Industrie |
| Bureau | |
| Entrepôt | |
| Centre de congrès et d’exposition | |
| Cuisine dédiée à la vente en ligne |
Cas particulier : votre commune ne dispose pas d’un PLU modernisé après le 1er janvier 2016
La réforme de 2015 ne s’applique pas encore partout. Elle ne concerne pas les communes dotées d’un PLU dont l’élaboration ou la révision est antérieure au 1er janvier 2016. D’ailleurs, les formulaires de déclaration préalable et de permis de construire contiennent toujours les deux versions du tableau des destinations.
Dans ce cas, voici la liste des 9 anciennes destinations auxquelles vous devez vous référer :
- Habitation ;
- Hébergement hôtelier ;
- Bureaux ;
- Commerce ;
- Artisanat ;
- Exploitation forestière ou agricole ;
- Service public ou d’intérêt collectif.
Si vous avez un doute sur la réglementation à appliquer à votre projet de micro-crèche, d’hébergement touristique ou tout autre local professionnel, vous pouvez contacter la mairie.
J’ai besoin d’aide pour mon changement de destinationComment obtenir une déclaration préalable pour un changement de destination ?
Il y a changement de destination lorsque vous passez d’une destination à une autre. Et cette transformation est toujours soumise à autorisation d’urbanisme. Selon les travaux effectués sur le bâtiment, vous aurez besoin d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable pour un changement de destination.
Changement de destination : permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?
Avant de changer l’affectation d’un local, vous devez obligatoirement obtenir l’accord de la mairie. Permis de construire ou déclaration préalable, ce dossier devra présenter votre projet en s’appuyant sur différents documents. L’objectif ? Vérifier que vos travaux respectent bien le plan local d’urbanisme de votre ville.
La déclaration préalable concerne les changements de destination sans modification de l’aspect extérieur ni des structures porteuses de la construction. Autrement dit, si vous vous contentez de transformer un local commercial en logement, sans modifier les fenêtres et sans démolir de murs porteurs, vous pourrez déposer une simple déclaration de travaux.
En revanche, le permis de construire s’impose lorsque le changement de destination s’accompagne de travaux qui affectent la structure ou les façades du bâtiment. C’est ce que précise l’article R.421-14 du Code de l’urbanisme. Même si vous ne faites qu’agrandir une fenêtre, vous devez demander un permis de construire.
Déclaration préalable pour un changement de destination : la procédure
La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme. Elle permet à l’administration de vérifier que vos travaux sont conformes à la réglementation en matière d’occupation et d’utilisation du sol.
Pour l’obtenir, vous devez déposer un dossier au service urbanisme de la mairie (remis en main propre ou envoyé par courrier). Vous avez également la possibilité de saisir votre demande en ligne depuis le site internet de votre commune.
Le délai d’instruction d’une déclaration préalable est d’un mois. Ce délai peut être porté à deux mois lorsque le projet doit être présenté à l’architecte des Bâtiments de France pour avis.
À l’issue de la procédure d’instruction, vous recevez un arrêté de non-opposition (équivalent à un accord) ou un arrêté d’opposition (autrement dit un refus). En l’absence de réponse dans le temps imparti, vous êtes en principe titulaire d’une autorisation tacite. Mais soyez prudents et contactez toujours la mairie pour le vérifier avant de commencer les travaux !
Les pièces à joindre à une déclaration préalable pour un changement de destination
Pour savoir si votre projet de changement de destination est réalisable, l’administration a besoin d’un certain nombre de documents. Dans la mesure où votre projet ne comprend aucune modification de l’aspect extérieur du bâtiment, vous n’avez pas besoin de fournir de plan de masse ni de plan de façades. Mais votre dossier n’est pas vide pour autant. 🤓
Vous devez au moins fournir ces trois documents :
- Le formulaire Cerfa n°13404, dans sa version la plus récente ;
- Un plan de situation DP1, permettant de repérer l’emplacement exact de votre terrain à l’intérieur de la commune ;
- Des photographies DP7 et DP8, pour mieux identifier la construction dans son environnement proche et lointain.
Même si ce dossier paraît plutôt simple à réaliser, chaque document doit répondre à un cahier des charges bien précis. En cas d’oubli, la mairie peut suspendre le délai d’instruction pour trois mois, ou même refuser votre demande.
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Faut-il toujours obtenir une déclaration préalable pour un changement de destination ?
Le changement de destination d’un bâtiment est toujours soumis à autorisation d’urbanisme. Néanmoins, il ne s’agit pas forcément d’une déclaration préalable. Si vous modifiez les façades et/ou les structures porteuses du bâtiment, vous aurez besoin d’un permis de construire.
Je transforme mon garage en chambre : est-ce considéré comme un changement de destination ?
Non, transformer son garage en chambre n’est pas considéré comme un changement de destination. Le garage de votre maison est considéré comme une partie annexe de votre habitation. Mais attention : même s’il ne s’agit pas d’un changement de destination, transformer un garage de plus de 5 mètres carrés en chambre nécessite l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.
Quel est le délai d’instruction d’une déclaration préalable pour un changement de destination ?
Le délai d’instruction d’une déclaration préalable pour un changement de destination est d’un mois. Néanmoins, ce délai peut être porté à deux mois si les travaux doivent faire l’objet d’un avis de l’architecte des Bâtiments de France.
J’ai effectué un changement de destination : dois-je payer la taxe d’aménagement ?
Changer la destination d’un bâtiment peut donner lieu au paiement de la taxe d’aménagement. C’est le cas si vous transformez un bâtiment non soumis à la taxe d’aménagement en un local soumis à cette même taxe. Si vous transformez un bâtiment agricole en logement, vous devrez payer la taxe d’aménagement.
