La notice descriptive du permis de construire (PC4 ou PCMI4) est un élément central de votre dossier, destiné à décrire votre projet avec précision. Avec le plan de masse ou le plan de situation, cette notice fait partie de la liste des pièces obligatoires pour obtenir un permis de construire.
Si cette notice vous paraît plus facile à élaborer que les autres éléments du dossier, ne vous méprenez pas : son contenu ne doit rien au hasard ! Le code de l’urbanisme fournit un cadre réglementaire très précis, que la notice architecturale doit suivre point par point. Définition, contenu, et pièges à éviter, voici comment rédiger la notice descriptive de votre permis de construire. 🤓
La notice descriptive : une pièce obligatoire du permis de construire
La notice descriptive, aussi appelée notice architecturale ou notice explicative, a pour objectif de faciliter la compréhension de votre projet. Elle fait partie des 8 pièces obligatoires pour le permis de construire, identifiée comme la pièce PC4 pour les projets autres que les maisons individuelles (Cerfa 13409), et comme la pièce PCMI4 pour les maisons individuelles ou leurs annexes (Cerfa 13406).
Dans les deux cas, elle est mentionnée dans le formulaire comme : « Une notice décrivant le terrain et présentant le projet ».
Si vous avez un doute quant au choix du bon formulaire Cerfa, nous vous invitons à lire notre article sur le sujet 😉
Une présentation détaillée du projet et de son contexte
La notice du permis de construire PC4 ou PCMI4 doit décrire votre projet avec précision. Elle fournit aussi bien des éléments sur l’état existant du terrain que sur les travaux ou aménagements que vous souhaitez réaliser.
Son objectif est de rendre votre projet facilement compréhensible par tous. En lisant la notice architecturale, on doit être capable de visualiser votre projet et d’apprécier son impact sur l’environnement. La notice est un résumé de votre projet. Elle apporte des éléments sur l’implantation des constructions, mais aussi sur l’environnement du terrain ou sur les aménagements projetés.
Cette pièce écrite complète les plans du dossier. Elle doit être cohérente avec le plan de situation, le plan de masse et tous les autres éléments graphiques de votre demande de permis de construire.
Une pièce obligatoire pour déposer un permis de construire
La notice descriptive joue un rôle essentiel dans la compréhension de votre projet d’urbanisme. Pour le service instructeur, il s’agit d’un résumé détaillé de votre dossier et de toutes ses pièces graphiques. Pour les tiers qui seront amenés à consulter votre permis de construire, il s’agit d’un document accessible, bien plus lisible qu’un plan de coupe ou qu’un plan de masse.
Pour toutes ces raisons, la notice architecturale est une pièce obligatoire pour déposer (et obtenir 😅) un permis de construire. Elle concerne tous les projets entrant dans le champ d’application de cette autorisation d’urbanisme.
Ainsi, vous aurez besoin de rédiger une notice descriptive PCMI4 pour construire une maison individuelle, installer un abri de jardin de plus de 20 m2, ou effectuer un changement de destination avec modification des façades du bâtiment existant.
D’un point de vue formel, la notice descriptive correspond :
- à la pièce PC4, à joindre pour les demandes de permis de construire portant sur des constructions ou travaux ne concernant pas une maison individuelle ni ses annexes, comme par exemple la construction d’un local professionnel ;
- à la pièce PCMI4, à joindre pour les demandes relatives à une maison individuelle ou à ses annexes, comme par exemple la création d’un garage sur un terrain existant.
💡 Il existe une seconde notice à joindre pour votre dossier de permis de construire, mais uniquement si votre projet est soumis à l’avis des Architectes des Bâtiments de France. Cette notice est appelée PCMI 21 ou PC10-1 selon le type de projet. Pensez à vérifier si vous êtes concerné.
Quel est le contenu d’une notice descriptive ?
Souvent bâclée, la notice descriptive est pourtant un document essentiel pour obtenir un permis de construire. Son contenu doit permettre de compléter les informations du plan de masse, du plan de situation, et plus généralement de l’ensemble des pièces du dossier. Et concrètement, ça donne quoi ? On fait le point.👇
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Selon l’article R.431-8 du code de l’urbanisme, la notice descriptive du permis de construire doit répondre à une série de questions précises. Dans quel état se trouve votre terrain ? Comment est l’environnement proche et lointain ? Quels travaux comptez-vous effectuer, et quel sera leur impact sur la parcelle et ses abords ? Vous devez apporter des réponses claires, précises et exhaustives.
Afin de rédiger une notice explicative conforme au code de l’urbanisme, vous devez décrire :
- L’état initial du terrain et ses abords (adresse, références cadastrales, superficie, abords, état des constructions et de la végétation s’il y a lieu) ;
- L’aménagement du terrain (en détaillant ce qui est conservé et/ou modifié) ;
- L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions, et leur insertion par rapport aux constructions voisines (hauteur et superficie des bâtiments notamment) ;
- Le traitement des clôtures et de la végétation situées en limite de terrain (les clôtures font partie intégrante du projet et doivent être représentées sur les pièces graphiques, au même titre que la construction principale et ses annexes) ;
- Les matériaux et les couleurs des constructions ;
- Le traitement des espaces libres (superficie des espaces verts, plantations existantes, supprimées ou créées) ;
- L’aménagement des cheminements d’accès et des places de stationnement (dimensions des places de stationnement, espaces de manœuvre et de giration, revêtement de sol, pente, etc.).
💡Vous pouvez rajouter également :
- Les surfaces des parcelles composant votre terrain (unité foncière) ;
- L’emprise au sol avant et après travaux du projet ;
- La surface de plancher créée (le cas échéant)
La lecture de la notice PCMI4/PC4 doit permettre de comprendre le projet architectural et son insertion dans le paysage actuel. Elle doit aider la mairie (et plus tard les tiers qui consulteront le dossier) à se projeter et à visualiser les travaux.
D’une manière générale, n’hésitez pas à vous adapter aux spécificités du plan local d’urbanisme. Certains sont en effet plus exigeant que d’autres, notamment en matière de gestion des eaux pluviales et des eaux usées. Par ailleurs, si votre terrain se situe zone inondable, vous devez indiquer la cote NGF, qui permet de connaitre la hauteur à respecter pour l’implantation du premier plancher habitable.
Les 5 erreurs à éviter pour rédiger une notice descriptive
Vous êtes sur le point de déposer une demande de permis de construire ? Voici les 5 erreurs à éviter pour rédiger une notice descriptive conforme aux attentes de la mairie ! 🤫
1. Ne pas suivre le cadre réglementaire fixé par le code de l’urbanisme
Une fois n’est pas coutume, le code de l’urbanisme se montre particulièrement précis lorsqu’il s’agit de décrire le contenu de cette notice PC4/PCMI4. L’article R.431-8 liste précisément les rubriques à aborder.
En conséquence, vous devez a minima suivre la trame prévue par le code de l’urbanisme. Dans chaque rubrique, n’hésitez pas à être le plus exhaustif possible. Selon la nature du projet, vous pouvez préciser le mode de gestion des eaux pluviales et des eaux usées de la parcelle, les modalités de raccordements aux réseaux (électricité, gaz, fibre…), la surface de plancher et l’emprise au sol de chaque bâtiment, ou encore la cote NGF si votre terrain est situé en zone inondable.
2. Rédiger une notice descriptive incomplète
Si vous déposez une demande de permis de construire pour un projet de rénovation, vous aurez peut-être l’impression que certaines rubriques de la notice architecturale ne vous concernent pas. Si vous rénovez un bâtiment existant sans modifier ses abords, vous aurez sans doute envie de zapper la description du terrain.
Pourtant, comme vous l’avez compris au point précédent, TOUTES les rubriques sont obligatoires, quelle que soit la nature de votre projet. En revanche, la notice sera forcément plus étoffée pour un projet de construction neuve que pour un permis de construire portant sur une piscine ou un changement de destination.
3. Confondre notice architecturale et formulaire Cerfa
La notice descriptive n’est pas un copier-coller du formulaire. Elle contient de précieuses informations sur le projet, le terrain et ses abords.
En lisant un formulaire Cerfa, on apprend finalement peu de choses sur un projet. Alors que la notice descriptive est une véritable mine d’informations. Contrairement au formulaire Cerfa, elle ne porte pas sur le volet administratif du projet. S’il est fréquent de mentionner les références cadastrales du terrain, ou d’indiquer l’identité du demandeur, elle va bien au-delà.
4. Rédiger une notice incohérente avec les plans du dossier
La notice descriptive est un résumé des plans du permis, et notamment du plan de masse et des plans de façades. Alors au moment de rédiger ce document, vous devez faire preuve de vigilance : la notice ne doit pas contredire les plans, au risque de voir cette incohérence ralentir l’instruction du dossier.
Avant de déposer votre dossier en mairie, pensez à relire attentivement la notice descriptive, et à la comparer avec les plans du permis. Cette étape vous permettra de repérer les petites maladresses qui auraient pu se glisser dans la notice. Vous fera gagner un temps précieux lors de l’instruction du dossier.
5. Sous-estimer le niveau d’exigence attendu pour une notice descriptive
Selon la nature des travaux, la notice descriptive est souvent l’un des seuls documents écrits d’une demande de permis de construire. Aussi, les particuliers sont nombreux à penser qu’il s’agit d’un document simple, qu’ils peuvent rédiger eux-mêmes.
C’est possible mais attention, le niveau d’exigence est le même que pour les autres pièces du dossier. Vous devez élaborer la notice descriptive avec autant de soin que pour n’importe quel autre document. En cas d’incohérence ou d’information manquante, le service urbanisme peut suspendre le délai d’instruction du dossier pour trois mois maximum.
La meilleure solution pour déposer une notice descriptive conforme aux attentes de la mairie est de faire appel à un professionnel. Chez VosPlans, on vous aide à obtenir votre autorisation d’urbanisme sans efforts, en prenant en charge la constitution du dossier et l’intégralité des échanges avec la mairie.
Une solution clé en main pour concrétiser tous vos projets ! 😎
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