À l’origine, la plateforme Airbnb a été créée pour permettre à des particuliers de louer leur maison ou leur appartement à d’autres personnes, quelques jours ou semaines par an. Mais au fil du temps, de nombreux logements ont été transformés en meublés de tourisme toute l’année. Pour endiguer ce phénomène et préserver l’offre de logements, notamment dans les zones tendues, le législateur s’est emparé du sujet. La transformation d’un logement en Airbnb s’accompagne désormais de nombreuses formalités administratives. Dans certains cas, l’autorisation administrative préalable s’impose. Mais quelle est sa nature ? Faut-il obtenir un changement d’usage ou de destination pour transformer un logement en Airbnb ? Découvrez notre guide complet pour tout comprendre sur la réglementation applicable aux meublés de tourisme. 😉
Louer un logement sur Airbnb : comment ça marche ?
Les plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking mettent en relation des propriétaires de logements avec des voyageurs à la recherche d’un hébergement temporaire. Ce service était d’abord dédié aux particuliers, avant de susciter l’intérêt des investisseurs en immobilier.
Le fonctionnement de la location saisonnière sur Airbnb
Airbnb est une plateforme en ligne qui propose des solutions d’hébergement de courte durée. Elle a été créée en 2008 aux États-Unis, avant d’être lancée en France peu après.
Le concept initial repose sur un principe simple : permettre à un particulier de mettre en location sa résidence principale pendant qu’il est en déplacement. Le succès rencontré par Airbnb et les autres plateformes réside dans les avantages procurés à ses utilisateurs. Pour l’hôte, louer sa maison quelques jours par mois ou par an est un bon moyen de générer un complément de revenus. Pour le locataire, cela permet d’avoir accès à un logement plus grand et souvent plus abordable qu’une chambre d’hôtel.
Cependant, l’engouement suscité par les plateformes de locations saisonnières a contraint l’État à encadrer ce nouveau dispositif. Aujourd’hui, pour louer un logement sur Airbnb, il est nécessaire de suivre une procédure déclarative, indépendante du changement d’usage ou de destination.
La procédure de déclaration et d’enregistrement des meublés de tourisme
La déclaration et l’enregistrement des meublés de tourisme permettent aux mairies de surveiller l’évolution du nombre de meublés de tourisme présents sur leur territoire. Il faut distinguer :
- La simple déclaration en mairie, qui concerne les résidences principales et secondaires louées dans leur intégralité, plus de 4 mois par an ;
- L’enregistrement, applicable dans les communes ayant adopté cette procédure.
Si c’est votre cas, vous devez enregistrer votre logement à la mairie à l’aide du formulaire Cerfa n°14004. Vous pouvez également utiliser la plateforme mise en ligne par l’administration. Vous obtiendrez alors un numéro d’enregistrement que vous devrez ensuite communiquer à Airbnb et aux différentes plateformes de location.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique, les communes ont la possibilité d’imposer ces démarches à tous les logements, afin de contrôler le nombre de meublés de tourisme sur leur territoire. Ainsi, dans de nombreuses communes, la déclaration est obligatoire même en dessous du seuil de 120 jours de location par an. C’est le cas à Paris, Bordeaux, à Marseille ou à Lille, ou dans certaines villes de bord de mer.
Mais ce n’est pas tout : dans certains cas, vous devrez également obtenir une autorisation administrative en bonne et due forme. Changement d’usage ou de destination ? Faisons le point ! 😀
J'ai besoin d'aide pour mon changement de destinationChangement d’usage ou de destination : comment différencier ces procédures ?
Dans la loi française, utiliser un logement pour faire de la location saisonnière plus de 120 jours par an revient à le détourner de son affectation initiale. Cette transformation peut nécessiter un changement d’usage ou de destination.
Le changement de destination : une modification permanente de l’affectation d’un bien immobilier
Changement d’usage ou de destination, ces deux procédures sont très différentes. Le changement de destination est l’acte par lequel le propriétaire d’un bien immobilier change son affectation d’origine pour lui attribuer une nouvelle fonction. Il s’agit d’une pratique encadrée par la réglementation et les changements de destination doivent être conformes au plan local d’urbanisme.
La notion de destination elle-même découle du Code de l’urbanisme. Historiquement, il existait 9 destinations :
- Habitation ;
- Hébergement hôtelier ;
- Bureaux ;
- Commerce ;
- Artisanat ;
- Exploitation forestière ou agricole ;
- Service public ou d’intérêt collectif.
Mais en 2015, le législateur a opéré une refonte des destinations mentionnées dans le Code de l’urbanisme. L’article R.151-27 propose 5 nouvelles destinations (habitation, commerce, exploitation forestière ou agricole, équipement public d’intérêt collectif et autres activités des secteurs primaires), chacune étant divisée en sous-destinations. Ces nouvelles destinations s’appliquent dans les communes dont le PLU a été élaboré ou révisé après le 1er janvier 2016.
Le changement d’usage : une transformation temporaire d’un logement
Le changement d’usage est régie par les articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Cette procédure a été créée dans le but de limiter la transformation des bâtiments d’habitation en locaux ayant un autre usage (bureaux, commerces, hébergements touristiques, etc.).
La notion d’usage se réfère à l’utilisation qui est faite d’un bien immobilier, indépendamment de sa destination. Si le Code de l’urbanisme comprend 9 destinations (ou 5 dans les communes appliquant la réforme), le CCH ne distingue que deux usages : les locaux d’habitation et les surfaces destinées à un autre usage. C’est un élément essentiel savoir si votre projet nécessite un changement d’usage ou de destination.
L’autorisation préalable de changement d’usage n’est pas en vigueur partout. Elle ne concerne que certaines communes, à savoir :
- Les villes de plus de 200 000 habitants ;
- Les villes situées dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine Saint-Denis ;
- Les communes ayant pris une délibération pour réguler la transformation des logements en locaux professionnels, et notamment en Airbnb.
Changement d’usage ou de destination : des différences fondamentales
Le changement d’usage et le changement de destination possèdent plusieurs différences fondamentales. Ils ne reposent pas sur le même fondement juridique, n’ont pas la même finalité, et ne sont pas soumis aux mêmes procédures.
Une autorisation de changement d’usage est accordée à titre temporaire et personnel, sauf en cas de compensation (c’est-à-dire lorsque le bénéficiaire transforme un local en habitation en parallèle). Lorsque le bénéficiaire vend le bien concerné, l’autorisation prend fin et le bien retrouve son affectation initiale.
À l’inverse, l’autorisation de changement de destination est délivrée de façon permanente. Elle n’est pas attachée au bénéficiaire de l’autorisation, mais au bien lui-même. La vente du bien n’a aucun effet sur sa destination, et pour la modifier, il faudra déposer une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme.
Mais ce n’est pas la seule différence. Voici un tableau récapitulatif pour reconnaître un changement d’usage ou de destination :
| Critères | Changement d’usage | Changement de destination |
| Fondement juridique | Code de la construction et de l’habitation | Code de l’urbanisme |
| Biens concernés | Les logements uniquement | Tous les biens immobiliers, quelle que soit leur destination |
| Caractéristiques de l’autorisation | Délivrée à titre temporaire et personnel, sauf en cas de compensation | Délivrée à titre permanent et réel (attachée au bien) |
| Caractère obligatoire | Obligatoire uniquement dans les cas suivants : 1. Dans les communes de plus de 200 000 habitants ; 2. Dans les communes situées dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine–Saint-Denis ; 3. Dans les communes ayant instauré cette procédure par délibération. | Obligatoire sur tout le territoire français |
| Formalités | Autorisation préalable au titre du CCH | Autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) |
| Réglementation | Doit être conforme au CCH et au règlement local adopté par la commune | Doit être conforme au PLU |
Changement d’usage pour un Airbnb : toutes les étapes
Dès lors que vous utilisez votre résidence principale pour faire de la location saisonnière plus de 4 mois dans l’année, ce dernier n’est plus considéré comme étant un bâtiment d’habitation. Il devient un hébergement touristique et le changement d’usage est obligatoire.
Transformation d’un logement en Airbnb : quand faut-il respecter le principe de compensation ?
Dans de nombreuses communes, la mairie a adopté un règlement destiné à encadrer les changements d’usage. Dans ces villes, l’obtention d’une autorisation de changement d’usage est presque toujours conditionnée à un mécanisme de compensation.
Les conditions de compensation peuvent varier selon les communes, mais le principe est le suivant : si vous souhaitez utiliser un logement de 50 mètres carrés situé en centre-ville pour faire de la location saisonnière, vous devez acheter un local professionnel de 50 mètres carrés minimum, également situé en centre-ville, pour le transformer en habitation.
La compensation doit se faire par anticipation. La preuve de cette compensation vous sera demandée au moment de l’instruction de la demande d’autorisation de changement d’usage.
Pour savoir si vous êtes concerné par cette obligation, vous devez vous rapprocher de votre mairie. Veillez également à consulter le règlement en vigueur pour les changements d’usage, lorsqu’un tel document a été instauré par la municipalité. 😊
La procédure d’autorisation préalable de changement d’usage
Les mairies disposent d’une grande marge de manœuvre pour réglementer les changements d’usage sur leur territoire. Contrairement à ce qui est prévu pour les autorisations d’urbanisme, il n’existe pas de formulaire Cerfa de changement d’usage, et chaque commune établit son propre formulaire.
La liste des pièces à joindre à une demande de changement d’usage varie selon les communes. Le service instructeur peut vous demander :
- Le formulaire de demande d’autorisation dûment complété et signé ;
- Un plan de situation ;
- Une notice descriptive ;
- Un plan côté du logement indiquant la surface habitable ;
- Des documents permettant de justifier que le principe de compensation a bien été respecté (déclaration d’achèvement de travaux, plan du logement, etc.).
Le délai d’instruction d’une demande de changement d’usage est en moyenne de deux mois à compter de la date de dépôt d’un dossier complet.
Le non-respect de la procédure en vigueur dans votre commune est passible de sanctions financières, comme le prévoit l’article L.652-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le changement de destination : une obligation pour certains logements Airbnb
Un projet soumis à autorisation préalable de changement d’usage n’est pas forcément soumis à autorisation d’urbanisme. Mais parfois, les deux procédures peuvent se cumuler.
Lorsque le logement est utilisé comme meublé de tourisme de façon permanente, changer sa destination s’impose.
Pour effectuer un changement de destination, vous devez déposer une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie. Vous devez solliciter :
- Une déclaration préalable de travaux lorsque vous effectuez un changement de destination simple ;
- Un permis de construire, si le changement de destination s’accompagne de modification de l’aspect extérieur et/ou de la structure porteuse du bâtiment.
Pour obtenir votre autorisation, vous devez déposer une demande au service urbanisme. Loin d’être une simple formalité, ce dossier se compose d’un formulaire Cerfa, de plans (plan de situation, plan de masse, etc.), de pièces graphiques (document d’insertion, photographies) et de pièces écrites (notice descriptive, attestations prévues par le Code de l’urbanisme).
Le délai d’instruction de votre demande est de :
- 1 à 2 mois pour une déclaration préalable de travaux ;
- 2 à 5 mois pour un permis de construire.
Changer la destination d’un bien immobilier sans autorisation d’urbanisme constitue une infraction, au sens de l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme. Vous vous exposez à des sanctions civiles et pénales (amende, peine de prison, remise en état des locaux).
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Le changement de destination est-il soumis à autorisation d’urbanisme ?
Oui, le changement de destination est soumis à autorisation d’urbanisme. Il doit faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux, ou d’un permis de construire si le projet comprend des travaux de modification d’aspect extérieur et/ou des structures porteuses du bâtiment.
Comment télécharger le formulaire pour un changement d’usage ou de destination ?
Le formulaire Cerfa pour un changement de destination est celui du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux. Il est téléchargeable sur le site du service public. En revanche, il n’existe pas de formulaire national de demande d’autorisation pour un changement d’usage. Chaque commune peut établir son propre formulaire et le mettre à disposition du public soit en téléchargement sur son site internet, soit au format papier à l’accueil de la mairie.
Quelles sont les sanctions prévues en cas de changement d’usage ou de destination sans autorisation ?
Le changement de destination sans autorisation constitue une infraction au Code de l’urbanisme. Ces travaux sont passibles de sanctions civiles et pénales, comme une amende, une peine d’emprisonnement (en cas de récidive) et la remise en état des locaux. Le changement d’usage sans autorisation est également sanctionné par le Code de la construction et de l’habitation. Une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 euros par local transformé est prévue.
