Comment régulariser des travaux non déclarés ?

Faire des travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation est presque toujours soumis à autorisation d’urbanisme. La déclaration préalable et le permis de construire sont en effet indispensables pour vérifier que votre projet respecte bien le plan local d’urbanisme. Et attention, l’absence d’autorisation est passible de sanctions. Vous avez récemment rénové ou agrandi votre maison sans demande d’autorisation d’urbanisme et vous souhaitez vous mettre en conformité avec la loi ? VosPlans vous explique comment régulariser des travaux non déclarés. 🤓

Les conséquences en cas de travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme

Sauf cas exceptionnel, le Code de l’urbanisme impose le recours à la procédure d’autorisation d’urbanisme pour les constructions neuves et les agrandissements, mais aussi pour les travaux impactant l’extérieur d’un bâtiment. Si vous avez réalisé des travaux sans déclaration préalable ni permis de construire, vous encourez des sanctions civiles et pénales. 😬

Les sanctions prévues par le Code de l’urbanisme

Réaliser des travaux sans autorisation d’urbanisme engage votre responsabilité. Cette démarche est passible de sanctions. Comme le prévoit l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme, le maire est tenu de dresser un procès-verbal d’infraction, puis de le transmettre au procureur de la République.

Les sanctions encourues sont proportionnelles à l’ampleur des travaux réalisés : construire une extension de 40 mètres carrés sans autorisation est naturellement plus risqué que de remplacer une fenêtre sans déclaration préalable.

Selon les cas, vous risquez : 

• Une amende de 1 200 à 6 000 euros par mètre carré construit, ou de 300 000 euros maximum si les travaux ne comprennent aucune création de surface de plancher ;
• Une peine de prison de 6 mois maximum (en en cas de récidive) ;
• Une majoration de la taxe d’aménagement ;

Vous pouvez également faire l’objet de poursuites devant une juridiction civile, au titre de l’article L.480-14 du Code de l’urbanisme. Le juge peut vous condamner à démolir le bâtiment construit illégalement.

💡Bon à savoir : réaliser des travaux sans respecter exactement l’autorisation d’urbanisme qui vous a été accordée est assimilable à une absence d’autorisation. Vous vous exposez donc aux mêmes risques.💡

Le délai de prescription des travaux réalisés sans autorisation 

La loi française prévoit un mécanisme de prescription pour la plupart des infractions, et le droit de l’urbanisme ne fait pas exception à la règle. Cela signifie qu’au bout d’un certain temps, les travaux réalisés sans autorisation ne peuvent plus faire l’objet de poursuites civiles ou pénales. Dans ce cas, il n’est donc plus nécessaire de chercher à régulariser des travaux non déclarés.

Selon l’article 8 du Code de procédure pénale, le délai de prescription pénale est de 6 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Passé ce délai, il est toujours possible d’engager des poursuites civiles. Ainsi, la démolition peut être exigée par le juge civil jusqu’à 10 ans après l’achèvement des travaux.

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Les étapes clés pour régulariser des travaux non déclarés

L’administration considère que vous avez droit à l’erreur. Si vous avez réalisé des travaux sans les déclarer en toute bonne foi, vous avez la possibilité de les régulariser en déposant une demande d’autorisation d’urbanisme a posteriori. Voici comment procéder. 🙂

Étape n° 1 : consulter le plan local d’urbanisme et les réglementations annexes

Il ne suffit pas de déclarer vos travaux pour qu’ils soient réalisables. Même si vous êtes propriétaire de votre terrain, vous n’êtes pas libre d’y faire ce que vous voulez. Votre projet s’inscrit dans un cadre réglementaire bien précis : celui du plan local d’urbanisme (PLU).

Pour être en mesure de régulariser des travaux non déclarés, ils doivent donc être conformes au PLU de votre commune. Ce document réglementaire comprend des dispositions relatives à l’aspect architectural, à l’implantation et à la hauteur des constructions. Il impose également une emprise au sol maximale et une superficie d’espaces verts à conserver ou à aménager pour chaque propriété. 

En secteur protégé (abords de monuments historiques, site patrimonial remarquable, site classé, etc.), les projets sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Et ce dernier peut faire obstacle à votre demande de régularisation. Si vous avez supprimé des éléments de décors ayant un intérêt patrimonial (modénatures, mosaïques, linteaux ou corniches sculptés, etc.) ou si vos travaux ne sont pas en adéquation avec le site protégé, vous pourriez bien recevoir un avis défavorable et vous retrouver dans une impasse.

Enfin, pour être régularisables, vos travaux doivent respecter les plans de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques. Ces documents sont annexés au PLU et peuvent contenir des restrictions supplémentaires, voire des interdictions de construire.

Étape n° 2 : déposer une demande d’autorisation d’urbanisme a posteriori

Un dossier de régularisation ressemble en tout point à un dossier classique, à un détail près : les travaux ont déjà été réalisés ! 🙃

Pour régulariser des travaux non déclarés, vous devez suivre la procédure applicable à n’importe quel projet. Vous devez déposer une demande d’autorisation d’urbanisme, permis de construire ou déclaration préalable, et transmettre l’intégralité des pièces exigées par le Code de l’urbanisme. 

Selon la nature des travaux, la mairie peut vous demander : 

• Un formulaire Cerfa de déclaration préalable ou de permis de construire ;
• Un plan de situation, permettant de localiser votre terrain à l’intérieur de la commune ; 
• Un plan de masse (une vue aérienne du terrain, de toutes les constructions et des aménagements qui s’y trouvent) ;
• Un plan de coupe (une vue de profil du terrain);
• Un plan des façades et des toitures (une représentation de chaque façade et de chaque pan de toiture) ;
• Un document d’insertion (qui consistera alors à prendre en photo les travaux effectués) ;
• Des photographies de l’environnement proche et lointain (si possible, fournir des photos prises avant les travaux) ;
• Une notice descriptive (pour les demandes de permis de construire et les travaux situés en secteur protégé) ;
• Une attestation de prise en compte de la RE 2 020 (pour les extensions et les constructions neuves soumises à permis de construire).

Le délai d’instruction de votre dossier varie en fonction de plusieurs critères : l’autorisation demandée, les travaux réalisés et l’emplacement géographique de votre terrain. Il est d’un à deux mois pour une déclaration préalable, et de 2 à 5 mois pour un permis de construire.

Étape n° 3 : afficher votre autorisation d’urbanisme

Vous avez obtenu votre autorisation d’urbanisme ? Félicitations ! 🥳 Il reste toutefois une dernière étape à respecter pour régulariser des travaux non déclarés : afficher l’autorisation sur votre terrain. 

L’affichage d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire est obligatoire pour une raison simple : il permet de déclencher le délai de recours des tiers contre les travaux. 

Vous devez installer un panneau d’affichage conforme à l’article A.424-15 du Code de l’urbanisme, pendant deux mois, sans interruption. Le panneau doit être visible depuis l’espace public, il doit donc être installé sur une clôture ou une façade.  

Que faire en cas de travaux non conformes au plan local d’urbanisme ?

Vous avez tenté de régulariser des travaux non déclarés, mais votre demande d’autorisation d’urbanisme a été rejetée ? 😕 C’est une situation délicate, mais qui n’est pas forcément sans issue. Découvrez quelles solutions s’offrent à vous. 

Travaux non conformes au PLU : une régularisation impossible en l’état

Si vous avez droit à l’erreur, vous n’êtes pas non plus censé ignorer la loi. Pour que vos travaux soient effectivement régularisables, ils doivent respecter le PLU. Dans le cas contraire, vous recevrez obligatoirement un arrêté de refus de permis de construire ou d’opposition à la déclaration préalable. 

Même si votre démarche est louable, puisque vous tentez de réparer votre erreur, l’administration n’est pas tenue de répondre favorablement à votre demande. Le fait que les travaux soient déjà réalisés n’est pas un critère qui jouera en votre faveur, au contraire. Il est donc inutile de tenter de négocier. 

Les alternatives pour se mettre en conformité avec la réglementation

En principe, le refus de la mairie est accompagné d’un courrier de mise en demeure. Puisque les travaux non déclarés ne sont pas régularisables, le maire vous demande de vous mettre en conformité avec la réglementation. 

Il faut distinguer deux cas de figure :

Cas n° 1 : Les travaux ne sont pas du tout régularisables 

Exemples : Vous avez créé une fenêtre trop près d’une limite séparative, ou vous avez construit une extension sur un terrain non constructible. 

Dans ce cas, il n’y a pas d’autre issue possible : vous devez remettre la construction en l’état, c’est-à-dire que vous devez démolir la construction illégale ou supprimer l’ouverture litigieuse.  

Cas n° 2 : Pour être régularisable, le projet doit faire l’objet d’une modification

Exemple : vous avez créé une terrasse surélevée en dépassant de l’emprise au sol maximale autorisée, mais en démolissant quelques mètres carrés, vous pouvez régulariser les travaux non déclarés. 

Autre exemple : vous avez construit une clôture dont la composition ou la hauteur ne respectent pas les dispositions du PLU. Dans ce cas, vous pouvez la modifier en vous conformant à la réglementation (hauteur du mur-bahut, type de barreaudage, hauteur totale de la clôture, etc.).

Dans ces deux exemples, le projet n’est pas conforme en l’état, mais vous pouvez l’adapter afin de vous conformer au PLU, sans forcément démolir l’intégralité des travaux réalisés. 

Vous souhaitez régulariser des travaux non déclarés ? 

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Nous vous aidons à vérifier la conformité de votre projet au PLU, et nous élaborons tous les plans de votre dossier. Un service 100 % personnalisé et un suivi du projet tout au long de la phase d’instruction !

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FAQ

J’ai effectué des travaux sans autorisation, quels sont les risques ?

Faire des travaux sans autorisation constitue une infraction au Code de l’urbanisme. Vous encourez des sanctions civiles et pénales, notamment : une amende, une peine d’emprisonnement et l’obligation de démolir les constructions illégales.

J’ai construit une piscine sur un terrain non constructible, puis-je régulariser les travaux ?

Non, si vous avez aménagé une piscine sur un terrain non constructible, vous ne pourrez pas régulariser les travaux. Pour être régularisable, votre construction doit avant tout être conforme au plan local d’urbanisme. Pour échapper à la procédure d’infraction, vous devrez donc démolir votre piscine.

Je souhaite régulariser des travaux non déclarés, qui dois-je contacter ?

Afin de régulariser des travaux non déclarés, vous pouvez contacter le service urbanisme de votre commune. L’instructeur vous aidera à vérifier la conformité de vos travaux au PLU, et vous expliquera comment déposer votre demande. Vous pouvez également vous rapprocher d’un architecte ou d’un dessinateur en bâtiment, afin de préparer au mieux votre dossier de régularisation.