Votre famille s’agrandit, et vous vous sentez un peu à l’étroit dans votre maison ? Vous avez besoin d’une pièce supplémentaire pour travailler ou d’une chambre en plus pour recevoir votre famille et vos amis ? Il y a mille et une raisons d’aménager un garage en pièce à vivre. Mais attention, il y a aussi des règles d’urbanisme à respecter ! Votre garage est normalement réservé au stationnement d’un ou plusieurs véhicules, et la suppression de ces places de parking n’est pas sans conséquences. Ces travaux créent de la surface de plancher et doivent faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Vous souhaitez transformer votre garage en habitation ? Voici comment procéder. 😉
Les démarches d’urbanisme à effectuer pour aménager votre garage en pièce à vivre
Aménager un garage en pièce à vivre nécessite d’obtenir une autorisation d’urbanisme. Avant de commencer vos travaux, vous devez constituer un dossier composé de plans et de documents, et les transmettre à la mairie.
Faut-il un permis de construire ou une déclaration préalable ?
En droit de l’urbanisme, les garages utilisés comme zone de stationnement ne sont pas considérés comme de la surface de plancher. Aménager un garage une pièce à vivre entraîne donc la création de surface de plancher.
Comme le précise l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme, ces travaux sont soumis à autorisation d’urbanisme, si le bâtiment en question fait plus de 5 mètres carrés. Concernant le type d’autorisation à déposer, il s’agit en principe d’une déclaration préalable de travaux. L’article ne précise en effet aucun seuil qui pourrait rendre obligatoire le dépôt d’une demande de permis de construire.
Toutefois, certaines mairies appliquent les seuils de surfaces applicables aux extensions et aux travaux réalisés sur des constructions existantes. Dans ce cas, un permis de construire peut être demandé si votre garage fait plus de 20 mètres carrés, ce seuil étant fixé à 40 mètres carrés pour les terrains situés dans la zone urbaine d’une commune couverte par un PLU.
Pour dissiper un éventuel doute, n’hésitez pas à contacter la mairie. Le service urbanisme vous indiquera quel type de dossier déposer.
Comment déposer votre demande d’autorisation d’urbanisme ?
L’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme suit une procédure bien précise. Tous les dossiers doivent être déposés à la mairie de la commune dans laquelle les travaux auront lieu.
Le délai d’instruction d’une autorisation d’urbanisme dépend de sa nature. Il est d’un mois pour une déclaration préalable, et de deux mois pour un permis de construire maison individuelle. Ce délai peut néanmoins faire l’objet d’une majoration, en cas de consultation de l’architecte des Bâtiments de France. Si vous êtes concerné, le délai d’instruction de votre dossier sera prolongé d’un mois.
Pour déposer votre demande, vous devez remplir un formulaire Cerfa : le formulaire 13703 pour une déclaration préalable, ou le formulaire 13406 pour un permis de construire. Identité du demandeur, renseignements sur le terrain, descriptif des travaux, ce formulaire doit donner un maximum d’informations sur votre projet. Et ce n’est pas tout ! 😅
À lui seul, le formulaire Cerfa est insuffisant pour déposer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. Il doit être accompagné de nombreux plans, comme le plan de masse, le plan de situation et le plan des façades et des toitures. Vous devez également fournir un document d’insertion, des photographies et une notice descriptive (uniquement pour les permis de construire ou pour les projets situés en secteur protégé).
Je veux un devis pour mon autorisation d'urbanismeLes règles d’urbanisme à respecter pour aménager un garage en pièce à vivre
Avant de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme, vous devez vérifier la faisabilité de votre projet par rapport au plan local d’urbanisme (PLU). Même si vous ne construisez pas de bâtiment neuf, aménager un garage en pièce à vivre est soumis à certaines règles, notamment en matière de stationnement, d’implantation ou d’aspect extérieur.
Les règles relatives au stationnement des véhicules sur les terrains privés
En aménageant une chambre ou un bureau dans votre garage, vous renoncez à l’utiliser pour y stationner vos véhicules. Or, le nombre de places de stationnement à aménager sur chaque terrain privé est réglementé, afin de limiter le stationnement des voitures sur la voie publique.
Si vous ne respectez plus les seuils fixés par le PLU, vous devrez compenser la suppression des places de stationnement. La plupart du temps, vous n’aurez pas à construire un nouveau garage, mais vous devrez prévoir d’installer un carport ou d’aménager des places en extérieur.
Les règles de distance en cas de création ou d’agrandissement de fenêtres
Si votre projet implique de modifier les ouvertures du garage, vous devez consulter les règles du PLU relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Vous devez être particulièrement vigilants si vous prévoyez de :
- Créer une nouvelle fenêtre ;
- Remplacer un vitrage opaque par un vitrage clair ;
- Remplacer un jour de souffrance ou des pavés de verre par une fenêtre munie d’ouvrants ;
- Agrandir une fenêtre existante ;
- Transformer une porte pleine en une porte-fenêtre.
💡Si le bâtiment se situe trop près de la limite séparative entre votre terrain et celui du voisin, la transformation de votre garage en pièce à vivre ne pourra pas s’accompagner de la création ou de l’agrandissement de fenêtres sur la façade concernée.💡
Attention, si vous envisagez de créer de nouvelles ouvertures, vous devez également veiller à respecter des règles de droit privé. La création de vues droites ou obliques sur le terrain voisin est encadrée par les articles 675 et suivants du Code civil.
Les dispositions du PLU relatives à l’aspect extérieur des constructions
Il y a de fortes chances que votre projet entraîne une modification des façades de votre garage. Si tel est le cas, vous devrez vous conformer aux règles de l’article 11 du PLU, relatives à l’aspect extérieur des constructions.
Cet article, souvent perçu comme subjectif par les demandeurs, a pour objectif d’harmoniser le paysage urbain. Les matériaux utilisés pour les travaux, l’emplacement des ouvertures et leur couleur peuvent faire l’objet de recommandations. Et sur ce point, certaines communes sont plus regardantes que d’autres. 😬
De nombreuses mairies se sont ainsi dotées d’un nuancier de couleurs ou de carnets de recommandations architecturales, sorte de guide des bonnes pratiques à destination des habitants. Si votre garage n’est pas visible depuis l’espace public, ou si vos aménagements restent cohérents avec le style de votre maison, vous avez cependant toutes les chances d’obtenir votre autorisation.
Dans les secteurs protégés, les règles peuvent être particulièrement strictes, et les dossiers sont transmis à l’architecte des Bâtiments de France pour avis ou accord. Mieux vaut anticiper et présenter votre projet à l’ABF avant de déposer votre dossier à la mairie.
Les travaux à prévoir pour transformer un garage en habitation
Si vous possédez un petit terrain, ou si votre budget ne vous permet pas de construire une extension, aménager un garage en pièce à vivre est une alternative intéressante, plus rapide et plus économique. Cette transformation peut vous aider à agrandir votre maison sans vous lancer dans la construction d’un nouveau bâtiment.
Mais qu’il soit indépendant ou accolé à la maison, un garage est rarement habitable en l’état. La plupart du temps, cette pièce ne possède aucune isolation des murs, de la toiture et du sol. Ses ouvertures sont étroites, quand elles ne sont pas tout simplement inexistantes. De nombreux garages disposent, pour seul accès, d’une porte automatique ou manuelle réservée aux véhicules.
Alors même si ce type de projet est plus économique que la construction d’une extension, des travaux sont nécessaires pour aménager un garage en pièce à vivre. Cela comprend :
- L’isolation de l’ensemble de la structure (murs, sols et toiture) ;
- La transformation de la porte de garage en porte ou en porte-fenêtre ;
- La création, le remplacement ou l’agrandissement de fenêtres;
- L’installation d’un système de chauffage ;
- L’ajout de prises et/ou d’interrupteurs.
Le budget à prévoir pour ces travaux dépend des aménagements que vous choisirez, de la superficie du garage à transformer et de son état général. Difficile de donner une estimation, mais si vous sous-traiter l’ensemble des travaux à des artisans, le coût global du projet peut être conséquent.
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Je veux aménager un garage en pièce à vivre, ai-je besoin de faire un changement de destination ?
Non, transformer le garage de votre maison en pièce de vie ne constitue pas un changement de destination. Vos aménagements sont néanmoins soumis à déclaration préalable de travaux si la superficie du garage est supérieure à 5 mètres carrés.
J’aménage une chambre dans mon garage, dois-je respecter la RE 2020 ?
Oui, la transformation de votre garage en chambre doit respecter la réglementation environnementale RE 2020. Les dispositions à prendre en compte dépendent de la surface de référence du bâtiment et de la nature des travaux réalisés.
J’ai transformé mon garage en habitation, dois-je payer la taxe d’aménagement ?
Même s’il ne constitue pas de la surface de plancher, un garage génère de la surface taxable. Aménager un garage en pièce à vivre n’est donc pas soumis à la taxe d’aménagement, puisque le bâtiment a déjà été taxé au moment de sa construction. Ces travaux peuvent toutefois impacter le calcul de vos impôts locaux, et notamment de la taxe foncière.
